W ostatnich dniach ukazał się
komunikat wójt gminy Dopiewo Zofii
Dobrowolskiej o wyłożeniu do publicznego wglądu kolejnego planu zagospodarowania przestrzennego w
miejscowości Dąbrówka. Projekt planu świadczy o tym, że Zofia Dobrowolska
kontynuuje w najlepsze radosną twórczość byłego wójta Andrzeja Strażyńskiego.
Nie wnikając na razie w sprawy
reperkusji dla Gminy uchwalenia planu pod kolejne blokowisko, zajmijmy się
najpierw warunkami zabudowy, jakie przewiduje projekt planu.Pod zabudowę przeznaczony jest
teren o powierzchni ok. 12 ha
– na którym zamieszka co najmniej kilkuset nowych mieszkańców.
Po pierwsze projekt planu określa maksymalną wysokość budynków do 12 m dla zabudowy
wielorodzinnej, brak informacji nt. ilości kondygnacji – w przypadku zabudowy
jednorodzinnej dopuszcza się 2 kondygnacje. Oznacza to, że budynki będą mogły
mieć co najmniej 4 kondygnacje – jak dotychczas nie spotykane na terenie Gminy.
Po drugie projekt nic nie mówi nt. zmiany ukształtowania powierzchni
– co nie jest zakazane, jest dozwolone. Inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na
budowę może dokonać takich zmian w ukształtowaniu powierzchni, które umożliwią
mu podwyższenie budynków. Może się okazać, że posadowienie parteru znajdzie się
poniżej powierzchni terenu – pozwoli to na dołożenie kolejnej kondygnacji.
Po trzecie linie zabudowy. Plan z jednej strony zakłada zachowanie
nieprzekraczalnych linii zabudowy, z drugiej dopuszcza posadowienie budynków w
granicy działki – granica z drogą to również granica działki. Może się okazać,
że fronty budynków znajdą się bezpośrednio przy ulicy – wszystko zależy od
interpretacji prawnej zapisów planu. Linie zabudowy to ustalenia ogólne,
możliwość budowy w granicy działki to ustalenia szczegółowe.
Po czwarte proporcje powierzchni zabudowy jednorodzinnej do
wielorodzinnej – przy takiej komasacji zabudowy wielorodzinnej, zabudowa
jednorodzinna traci sens. Jakie to może powodować konsekwencje poniżej.
Tereny oznaczone 3MN i 4MN trudno nazwać zabudową jednorodzinną. Będą to 2 ciągi
szeregowców do złudzenia przypominające zabudowę na osiedlu Linei lub przy ul.
Ks. Kozierowskiego w Skórzewie – każdy o długości ok. 130 m.
Kolejna sprawa to szerokość
elewacji frontowej - maksymalnie do 48 m. Nigdzie nie ma informacji, że budynki
będą miały tylko 1 elewację frontową. Może się okazać, że deweloper będzie
budował obiekty w kształcie litery L lub nawet U – dla każdej elewacji
obowiązywać będzie wówczas 48 m
– łącznie 144 m.
Dopuszczenie budowy jednego budynku na kilku działkach - przy
uwzględnieniu w/w niejasności, inwestor będzie mógł postawić obiekty
posiadające po kilkadziesiąt lokali mieszkalnych. Takich obiektów dotychczas w
Gminie nie budowano.
Powierzchnia czynna biologicznie, tzn. zagospodarowana na tereny
zielone, winna zgodnie z projektem wynosić co najmniej 25%. Jest to wartość
czysto teoretyczna, ponieważ plan pozwala na wliczenie do niej zagospodarowanie
tarasów i dachów. Może się więc okazać, że zieleń dostępna jest tylko na
dachach budynków – powierzchnia zabudowy do 35%.
Istotną sprawą jest podłączenie do infrastruktury komunalnej.
Jedynie w przypadku zagospodarowania wód opadowych założenia planu wymuszają na
inwestorze pewne działania we własnym zakresie – odprowadzanie do dołów
chłonnych. Dostawy wody i odbiór ścieków pozostaną w gestii Gminy – pytanie,
czy infrastruktura komunalna jest przygotowana do podłączenia kolejnych
kilkuset mieszkańców? A jeśli nie, to jakie nakłady będzie musiała ponieść
Gmina, aby podłączyć kolejne osiedle do istniejącej infrastruktury? Czy Gmina
zamierza podpisać w tej sprawie porozumienie z inwestorem?
Na koniec zasadnicze pytanie, jak
Wójt Gminy zamierza zapewnić w miarę swobodną komunikację nowym mieszkańcom,
przede wszystkim z Poznaniem, bo ten kierunek będzie z pewnością dominujący? W
sprawie drogi wzdłuż torów, jak i innych rozwiązań komunikacyjnych, panuje
podejrzana cisza. Chyba że inwestor zamierza budować osiedle dla ekologów,
którzy na co dzień korzystać będą z komunikacji rowerowej lub publicznej.
Jedynym pozytywnym elementem, żeby nie było tak pesymistycznie,
jest przeznaczenie skrawka terenu o powierzchni ok. 0,5 ha na tereny zielone –
jak dotychczas nie było to w Gminie praktykowane. Przypuszczam jednak, że to
poświęcenie deweloper będzie starał się wyrównać w inny sposób.
Muszę się jeszcze odnieść do sprawy łączenia zabudowy jednorodzinnej i
wielorodzinnej. Eksperyment tego typu przeprowadzono swego czasu w
Rokietnicy - link
Połączono zabudowę jednorodzinną z wielorodzinną. Efekt jest taki, że
mieszkańcy domów jednorodzinnych widzą teraz zza płotu ściany bloków
mieszkalnych a słońce oglądają jedynie przez kilkadziesiąt minut dziennie. W
tym przypadku wzięły górę prywatne interesy niektórych radnych, którzy po
uchwaleniu planu zajęli się działalnością deweloperską. Można dodać, że
mieszkańcy osiedla – wielu z nich mieszka już dobre kilka lat – do dziś nie
doczekali się budowy dróg, odwodnienia terenu czy oświetlenia ulicznego.
Deweloper, idąc po najmniejszej linii oporu, wybudował i sprzedał mieszkania,
resztę infrastruktury pozostawiając Gminie. Oby w gminie Dopiewo nie nastąpiła
powtórka z rozrywki.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz