O
planowaniu przestrzennym w gminie Dopiewo pisałam już tyle razy, iż mogłabym z
tego stworzyć sporą książkę. Niestety, tak długo, jak Gminą kierować będą
ludzie nieodpowiedni, a myślę, że będzie tak jeszcze przez pewien czas, tak
długo temat ten będzie aktualny.
Tym
razem nie chcę jednak pisać o układach między włodarzami a inwestorami,
kumoterstwie i potencjalnej korupcji.
Oprócz
czynników oczywistych istnieją też
ukryte. Wynikają one z niewiedzy,
braku przewidywania i zwykłego lenistwa. Nie w każdym przypadku, można
bezpośrednio o zaniedbania oskarżać władze Gminy – wiele niedopatrzeń wychodzi
w trakcie realizacji zapisów planów zagospodarowania.
Jak
wiadomo, jedynym celem inwestorów w dzisiejszym świecie, jest zysk. Dla jego
osiągnięcia, nie liczą się ani ze środowiskiem naturalnym, ani warunkami życia
mieszkańców. Dlatego też trzeba zachować wyjątkową czujność nawet w przypadku
przedsięwzięć pozornie nieszkodliwych a do tego, często służących okolicznym
mieszkańcom.
Do
popełnienia poniższego tekstu skłoniły mnie dwa przedsięwzięcia: jedno zostało
już zrealizowane a drugie jest na etapie wstępnym. Zacznę od inwestycji w
zasadzie już ukończonej.
Kilka
miesięcy temu zakończono budowę myjni samochodowej
obok marketu Dino w Zakrzewie. Mimo iż obiekt sprawia wrażenie gotowego,
cały czas pozostaje nieczynny.
Nietrudno
się domyślić, że powodem jest bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej.
Aby zabezpieczyć teren zabudowy mieszkaniowej przed oparami środków
chemicznych, używanych do mycia samochodów, myjnię oddziela pełne ogrodzenie.
Jak wskazuje przykład myjni samochodowej na ul. Łąkowej w Dopiewie,
zabezpieczenie to jest czysto iluzoryczne. Kropelki wody ze środkami
chemicznymi swobodnie przenoszone są przez wiatr na duże odległości.
Czy
można było ustrzec się przed lokalizacją obiektu w tym miejscu? Wydaje mi się,
że trudno było to przewidzieć.
Teren, na którym
powstała myjnia, objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego,
uchwalonego 26 maja 2014 r., tak więc trudno podejrzewać, że
był on przygotowany pod taką inwestycję. Budowę myjni umożliwiły zapisy planu,
w którym urzędnicy nie umieścili stosownych ograniczeń, blokujących
przedsięwzięcie. Nie można ich jednak w czambuł za to potępić. Jak wiadomo,
uczymy się na błędach i chodzi o to, aby ich nie powielać.
Teren, na którym
powstała myjnia, w planie oznaczony jako MN/U, czyli przeznaczony
jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Plan zakazuje lokalizowania
przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, bądź mogących
potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Problem w tym, że myjnie samochodowe nie zostały zaliczone do tej
kategorii przedsięwzięć. Widocznie ustawodawca doszedł do przekonania, że
myjnie nie mają negatywnego oddziaływania na otoczenie.
Aby nie dopuścić do powstania takiego obiektu, należałoby
uszczegółowić listę przedsięwzięć zakazanych. A tego w planie brak.
Podsumowując, inwestor miał
pełne prawo do lokalizacji myjni w tym miejscu. Pozwalały na to przepisy
ustawowe, jak i prawo lokalne. Obecnie, gdyby Gmina zamierzała nie dopuścić do
uruchomienia obiektu, będzie się to wiązać ze sporym odszkodowaniem.
Drugi temat jest podobny. Mam tu na myśli plany budowy Lidla w Dąbrówce.
W tym wypadku teren również jest objęty planem zagospodarowania
przestrzennego, tyle że znacznie starszego, bo uchwalonego 27 listopada 2000 r.
W moim przekonaniu, plan ten ewidentnie był przygotowany na
potrzeby inwestora, firmy deweloperskiej Linea. Zapisy uchwały są wyjątkowo
oszczędne – zapewne chodziło o zapewnienie deweloperowi jak największej swobody
w zagospodarowaniu terenu.
Teren, na
którym znajduje się działka nr ewid. 38/26, w planie oznaczony został jako U/MU. Niestety, w uchwale nie znajdziemy opisu dla takiego
przeznaczenia terenu. Aby to sprawdzić, trzeba połączyć zapisy dotyczące dwóch
różnych przeznaczeń: MU i U.
Ustalenia dla przeznaczenia terenu jako U są mniej niż skromne,
ponieważ zawierają raptem 3 ograniczenia: wysokości budynków, maksymalną powierzchnię
zabudowy oraz minimalną powierzchnię zieleni.
Natomiast w
opisie dotyczącym MU, znajdziemy ciekawy akapit.
W §5 ust. pkt 3 uchwały Rady Gminy Dopiewo z 27 listopada 2000 r.
umieszczono następujący zapis (pisownia oryginalna): „dopuszcza się lokalizację nie
uciążliwych usług w jednym lub bądź oddzielnych budynkach pod warunkiem że nie
wnoszą one zanieczyszczenia powietrza, hałasu i nie generują nadmiernego ruchu
samochodowego”.
Co jak co, ale budowa
marketu Lidl w tym miejscu, nie spełni żadnego z tych warunków.
Mam okazję obserwować funkcjonowanie Lidla w Skórzewie i mogę z
całym przekonaniem stwierdzić, iż nie jest to obiekt neutralny dla otoczenia.
Jestem przekonana, że powyższy zapis byłby wystarczający dla oprotestowania
inwestycji. Jest to tym bardziej uzasadnione, że z usług marketu będzie
korzystać znaczna część mieszkańców Gminy.
Na forum jednego z Radnych rozgorzała dyskusja, dotycząca zagrożeń
związanych z funkcjonowaniem sklepu. Szkoda, że uczestnicy dyskusji nie
próbowali zdobyć wcześniej żadnych informacji. Dyskutanci w większości
przypominają dzieci we mgle. A wystarczyło tylko trochę poszperać w Internecie.
Zarzucają oni Wójtowi i urzędnikom, że nie informowano o
postępowaniu przed wydaniem decyzji. Żadnej informacji nie było, bo nie było
żadnego postępowania, no chyba, że w roku 2000. Tyle, że wówczas nie było
osiedla w Dąbrówce.
Rozumiem, że trudno znać się na wszystkim. Jeżeli jednak ktoś
przyjął postawę, że „nie wiem, więc się wypowiem”, to sam
robi z siebie idiotę.
Inwestycja – market Lidl, podobnie jak myjnia w Zakrzewie, nie zalicza
się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Tym samym nie było potrzeby wydania decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach.
Również sprawa lokalizacji wjazdu do marketu nie wymagała
publicznych konsultacji, a jedynie zgody zarządcy.
Nie chce mi się szczegółowo drążyć tematu. Powiem tylko, że dla
dróg wyższych klas przepisy określają minimalne odległości między zjazdami.
Dla ul.
Poznańskiej w Dąbrówce, która jest drogą
klasy G, obowiązują poniższe ograniczenia:
„droga klasy G powinna mieć
powiązania z drogami nie niższej klasy niż L (wyjątkowo klasy D),
a odstępy między skrzyżowaniami poza terenem zabudowy nie powinny być
mniejsze niż 800 m oraz na terenie zabudowy nie mniejsze niż 500 m; dopuszcza
się wyjątkowo odstępy między skrzyżowaniami poza terenem zabudowy nie
mniejsze niż 600 m, a na terenie zabudowy – nie mniejsze niż 400 m,
przy czym na drodze klasy G należy ograniczyć liczbę i częstość zjazdów
przez zapewnienie dojazdu z innych dróg niższych klas, szczególnie do
terenów przeznaczonych pod nową zabudowę”;.
Do
tego w przypadku, gdy nieruchomość położona jest przy skrzyżowaniu dróg różnych
klas, zjazd powinien zostać wyznaczony z drogi niższej klasy.
Tak
więc, zgodnie z przepisami, zjazd do
marketu powinien być zlokalizowany na ul. Różany Zakątek.
Dochodzi
jednak jeszcze jeden dodatkowy problem. Ulica Różany Zakątek, zgodnie z
informacją, dostępną na mapie Gminy, nie jest drogą gminną. Tym samym
wyznaczenie z niej zjazdu wymaga zgody jej właściciela lub zarządcy. Należałoby
sprawdzić, czy taką zgodę inwestor uzyskał i od kogo?
Na
marginesie dodam, że często przy jakichkolwiek inwestycjach, mieszkańcy reagują
z przesadną nerwowością. Kilka lat temu, gdy budowano market Dino w Dopiewie
przy ul. Bukowskiej, również wiele osób wyrażało obawy, że sklep będzie
uciążliwy dla otoczenia. Obecnie już takich głosów nie słychać, mimo iż
placówka ta stała się najpopularniejszym obiektem handlowym w Dopiewie. Co
więcej, wielu mieszkańców jest zadowolonych, że mogą w domowych kapciach udać
się po przysłowiową sól.
Placówki
usługowo-handlowe powinny być lokalizowane jak najbliżej terenów
mieszkaniowych. Oczywiście z pewnymi wyjątkami, jak np. myjnie samochodowe,
stacje paliw czy warsztaty samochodowe. Usługi skierowane wyłącznie do osób
zmotoryzowanych, powinny być lokalizowane poza terenami mieszkaniowymi
Przejdźmy
teraz do konkluzji. Jak można zauważyć, uchwalenie
planu zagospodarowania przestrzennego jest bardzo istotną i delikatną sprawą.
Niewłaściwe zapisy mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. A zmiana
zapisów, o ile jest sensowna (gdy inwestor dysponuje pozwoleniem na budowę,
jest to już musztarda po obiedzie), może powodować roszczenia odszkodowawcze.
Dlatego też nie ilość
uchwalonych planów jest istotna, ale ich jakość.
Po raz kolejny przypominam to przewodniczącemu RG Leszkowi Nowaczykowi. Swego
czasu chwalił się ilością planów uchwalonych w czasie kadencji wójta Adriana
Napierały.
Dorzucić trzeba,
że Leszek Nowaczyk pełni funkcję radnego gminy Dopiewo od ponad 30 lat, z
krótką 4-letnią przerwą. Przez 4 lata był w Zarządzie Gminy, przez 14 lat
pełnił funkcję Przewodniczącego Rady Gminy. Zatem współodpowiedzialny jest za
większość planów zagospodarowania, uchwalonych w ostatnim 30-leciu, dlatego też
wiedzę w tym zakresie powinien mieć „w małym palcu”. Niestety, praktyka
potwierdza, że jest całkowicie odwrotnie.
Co
należałoby zrobić, aby uniknąć podobnych problemów w przyszłości?
W przypadku aktualnie
procedowanych planów, należy zwrócić uwagę na proponowane
przez Urząd zapisy. Należy je uszczegóławiać, żeby zminimalizować ryzyko
powstania inwestycji, mających negatywne oddziaływanie na tereny mieszkaniowe.
Z kolei w przypadku
planów uchwalonych i już obowiązujących, należałoby przejrzeć
część zapisów. Szczególnie należałoby zwrócić uwagę na sąsiedztwo zabudowy
mieszkaniowej z terenami działalności gospodarczej. Niemniej istotne jest też
zwrócenie uwagi na zapisy, dotyczące terenów o zabudowie mieszanej –
mieszkaniowo-usługowej.
Jeżeli obowiązujące
plany zawierają ustalenia niejasne lub zbyt ogólne, należałoby je zmienić.
Zdaję
sobie sprawę, że mój postulat jest tzw. „marzeniem ściętej głowy”. Większość
Radnych nie ma kompetencji ani tym bardziej chęci, by tym problemem się zająć. W
razie problemów zawsze znajdą kozła ofiarnego, na którego przerzucą
odpowiedzialność.
I
to by było tyle na dziś. Informacje związane z ostatnią Komisją Rolnictwa z 7
września br. muszą jeszcze trochę poczekać.
Obserwatorka
I (Pierwsza)
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz