Komisja Rolnictwa Rady Gminy Dopiewo 8 stycznia 2024 r. – chaos przestrzenny ma się coraz lepiej

 

Tematy kluczowe: nie przystąpienie do opracowania mpzp przy ul. Cyrkoniowej w Palędziu; zmiana planu przy ul. Rajskiej w Palędziu; projekt planu obejmujący tereny między Dopiewcem a Palędziem. Na marginesie: ul. Orzechowa w Palędziu.

Tym razem ograniczę się do spraw lokalnych, chociaż marzy mi się, aby w gminie Dopiewo pojawiła się „miotła”, podobna do tej, która obecnie wymiata brudy we władzach centralnych. Jeżeli nikt taki nie pojawi się po wyborach kwietniowych, to w dalszym ciągu będziemy mieli coraz większy bałagan, który w przyszłości może doprowadzić do paraliżu samorządu lokalnego.

Póki co, wszystko idzie w złym kierunku, a klasycznym przykładem jest planowanie przestrzenne. Radni, wchodzący w skład Komisji Rolnictwa, Ładu Przestrzennego i Ochrony Środowiska, to w zasadzie, w znaczącej większości dyletanci. Korzystają na tym urzędnicy gminni, z Remigiuszem Hemmerlingiem na czele, którzy w dowolny i nieskrępowany sposób mogą manipulować przepisami i faktami, a żaden z Radnych nie jest w stanie tych kłamstw i przeinaczeń zweryfikować.

Nie przysłuchiwałam się tym razem dyskusji na posiedzeniu Komisji Rolnictwa, która miała miejsce 8 stycznia br., ale na podstawie sprawozdania radnego Przemysława Milera, pewne wnioski można wyciągnąć.

Pierwszy wniosek dotyczył opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr ewid. 282, 283 i 284, w rejonie ul. Cyrkoniowej w Palędziu:

Już na pierwszy rzut oka widać, że część Palędzia, ograniczona ulicami: Pocztową, Nową, Ojca M. Żelazka i Słoneczną, o powierzchni prawie 34 ha, stanowi totalny chaos urbanistyczny. Przypadkowe ulice, przypadkowo zlokalizowana zabudowa, podziały w gruntach rolnych, tworzą abstrakcyjny obraz:

Wynika on z zaszłości sprzed kilkudziesięciu i więcej lat, ale i z radosnej twórczości obecnych włodarzy Gminy. Aż prosi się, żeby dla tego terenu jak najszybciej opracować sensowny plan zagospodarowania przestrzennego, póki jest jeszcze to możliwe. Jak na razie w tym obszarze uchwalono tylko jeden plan zagospodarowania dla działki nr ewid. 229/9, który ma już 21 lat i nie przystaje do rzeczywistości.

Starych podziałów trudno się czepiać – kilkadziesiąt lat temu były to wyłącznie grunty rolne i układ działek nie miał większego znaczenia.

Obecnie wszystkie nowe podziały, zarówno w gruntach rolnych, jak i na podstawie wuzetek, mają na celu wydzielanie działek budowlanych. Są zupełnie przypadkowe i wynikają wyłącznie z zaspokajania roszczeń i oczekiwań właścicieli nieruchomości oraz inwestorów (przede wszystkim deweloperów), z zupełnym pominięciem zachowania ładu przestrzennego.

Takim przykładem może być zagospodarowanie terenu wzdłuż ul. Cyrkoniowej w Palędziu. Jej lokalizacja jest zupełnie przypadkowa – najwyraźniej właściciel tego terenu lub deweloper miał dobre układy z Urzędem Gminy. Pierwotnie dojazd do tej nieruchomości, jak i działek nr ewid. 283 do 287, miał się odbywać drogą nr ewid. 282. Dla dewelopera było to jednak marnotrawstwo – powierzchnia działek budowlanych, musiałaby być znacznie większa. Wydzielono zatem nową drogę, zmniejszając działki do minimum. Obecnie na każdej działce o powierzchni ok. 550 m2, zlokalizowany jest budynek dwulokalowy a przydomowe ogródki mają charakter symboliczny. Do tego część nieruchomości, może mieć w przyszłości, drogi z dwóch  stron.

Na marginesie dodam, że ul. Cyrkoniowa jest wąska (ok. 6 m szerokości) i ślepa, jej ewentualne przedłużenie jest niemożliwe. Chodziło zapewne o to, żeby zmieścić jak najwięcej budynków na jak najmniejszej powierzchni. Co więcej, już została przejęta przez Gminę a jej mieszkańcy, wzorem np. ul. Lubczykowej w Palędziu, zapewne wystąpią z żądaniem jej utwardzenia.

Takich koszmarków urbanistycznych na omawianym terenie jest więcej. Przykładem może być teren przy ul. Orzechowej, obejmujący działki 119/1 do 119/7:

Jeszcze w 2008 r. wydano dla nich decyzje odmowne, ale już w następnym roku ustalone zostały dla nich warunki zabudowy:

Ciekawi mnie, co przekonało urzędników oraz ówczesnego wójta Andrzeja Strażyńskiego, żeby zmienić zdanie? Przypomnę, że projekty wuzetek w tamtym okresie, przygotowywała niesławnej pamięci urbanistka Magdalena Kalinowska.

 

Nie lepiej wyglądają, pod względem urbanistycznym, okolice ulic: Orzechowej i Spokojnej w Palędziu. Tu również zagospodarowanie terenów odbywa się na podstawie wuzetek, co prowadzi do coraz większego chaosu przestrzennego.

Zastanawia mnie np. zagospodarowanie działki nr ewid. 336 przy ul. Orzechowej:

Budynek wygląda na stosunkowo nowy. Problem w tym, że nie ma go w rejestrze wuzetek, mimo iż obejmuje on decyzje od 2004 r.

Jak już nadmieniłam powyżej, w omawianym obszarze jest tylko jeden plan zagospodarowania z 2003 r. Obejmuje on działkę nr ewid. 229/9 a jej właścicielem prawdopodobnie jest Skarb Państwa a zarządcą KOWR. Ma ona niecałe 90 m szerokości, ponad 500 długości i powierzchnię ok. 4,5 ha. Plan przewiduje na niej realizację usług kulturalno-oświatowych, sportowych i rekreacyjnych. Zagospodarowanie działki o takim kształcie, zgodnie z obowiązującym planem, z pewnością będzie dość trudne. Ponadto mieszkańcy ul. Słonecznej mogą mieć obiekcje, jeżeli za płotem będą mieli np. boiska i place zabaw.

Dlatego uważam, że Gmina powinna przejąć tą nieruchomość od KOWR-u a następnie dokonać zamiany z właścicielem działki nr ewid. 232/2. Wówczas działka 229/9 mogłaby być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową a działka 232/2 na usługi kulturalno-sportowe i tereny zielone:

Natomiast cały omawiany obszar o powierzchni 34 ha, powinien zostać objęty planem zagospodarowania, ze szczególnym uwzględnieniem układu komunikacyjnego, który obecnie wygląda katastrofalnie. Nie bez znaczenia jest także ochrona przepływającego przez ten teren strumienia, wzdłuż którego, tam gdzie to możliwe, należałoby stworzyć strefę buforową, oddzielającą go od zabudowy mieszkaniowej. Gdyby Gmina przejęła od KOWR-u działkę 229/9, można by na jej części utworzyć przepływowy zbiornik retencyjny.

No, ale do kompleksowych rozwiązań potrzeba ludzi kreatywnych, posiadających minimum wiedzy i nie nastawionych na spełnianie oczekiwań „krewnych i znajomych królika”.

Najwyraźniej temat przerósł Radnych Gminy Dopiewo, ponieważ wniosek o opracowanie planu odrzucili.

W przeciwieństwie do wniosku kolejnego, o zmianę planu dla działki nr ewid. 182/5 przy ul. Rajskiej w Palędziu. W tym przypadku chodziło o zmianę planu zagospodarowania z 2003 r. i określenie liczby miejsc parkingowych. Temat wyjątkowo prosty, więc Radni jednogłośnie wniosek zaakceptowali. A że jest to kolejny plan dla jednej, niewielkiej działki, to już sprawa drugorzędna. Przy okazji warto byłoby kiedyś policzyć, ile takich planów, dla pojedynczych nieruchomości, w gminie Dopiewo uruchomiono. Część z nich wynika z błędów urzędników, ale większość realizowana jest na wniosek właścicieli, którzy plany zagospodarowania traktują jak wuzetki. No, ale ktoś ich tego, w ostatnich latach, nauczył.

Resztę tematów sobie podaruję, ponieważ i tak się za bardzo rozpisałam. Zakończę jednak częściowo pozytywnym akcentem.

Radni z Komisji Rolnictwa pozytywnie zaopiniowali projekt planu, obejmujący tereny w Dopiewcu i Palędziu, przeznaczone na grunty rolne:

Przynajmniej przez jakiś czas kilkadziesiąt hektarów nie będzie zagrożone rabunkową zabudową.

Minusem jest to, że spory obszar (ok. 6,5 ha) w sąsiedztwie ul. Krajobrazowej w Palędziu, zarezerwowany został pod zabudowę zagrodową. Jak w rzeczywistości wygląda w gminie Dopiewo tzw. zabudowa zagrodowa, można przekonać się, odwiedzając ul. Młyńską w Konarzewie. Jest to po prostu kruczek prawny, pozwalający na kontynuację deweloperskiej zabudowy. Wystarczy zapoznać się z zapisami uchwały, aby przekonać się, że zostały one tak zmanipulowane, żeby umożliwić realizację zabudowy mieszkaniowej:

Projekt planu zezwala na budowę maksymalnie jednego budynku mieszkalnego na działce, jednak nie określa ich wielkości. A już obecnie, obszar zabudowy zagrodowej (RM) obejmuje co najmniej 7 działek. Ponadto, wątpliwe jest, aby przeciętne gospodarstwo rolne, nie realizujące przetwórstwa, potrzebowało aż 6,5 ha na obiekty towarzyszące - stodoły, magazyny, garaże itp. Odnoszę więc wrażenie, że jest to kolejna fikcja urbanistyczna. 

Obserwatorka I (Pierwsza)