Wiele osób, zamierzających przekształcić swoje nieruchomości na tereny budowlane zastanawia się, jaki sposób jest lepszy – plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?
Z całą odpowiedzialnością mogę odpowiedzieć, że tylko i wyłącznie
decyzja administracyjna. Przepisy dotyczące planowania przestrzennego na szczeblu gminy są znacznie korzystniejsze dla właścicieli nieruchomości niż dla samorządów.
decyzja administracyjna. Przepisy dotyczące planowania przestrzennego na szczeblu gminy są znacznie korzystniejsze dla właścicieli nieruchomości niż dla samorządów.
Plan zagospodarowania przestrzennego musi być przede wszystkim zgodny ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Brak zgodności ze Studium skutkować będzie uchyleniem go przez wojewodę. Gmina musi wówczas ponowić czynności w zakresie niezbędnym do doprowadzenia planu z przepisami prawnymi, w tym wypadku ze Studium (art. 28 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem lokalnym. Pozwala on na zagospodarowanie działki wyłącznie w granicach określonych w jego szczegółowych ustaleniach. Każde odstępstwo w projekcie budowlanym skutkować będzie odrzuceniem wniosku o pozwolenie na budowę.
Przystąpienie do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego to zazwyczaj długa i uciążliwa procedura. Znam wielu właścicieli nieruchomości, którzy wiele lat oczekują na przystąpienie do opracowania planu. Poza tym, aby przyspieszyć opracowanie planu, właściciele nieruchomości deklarują współudział w kosztach, zazwyczaj pokrywają koszty związane z opłaceniem urbanisty przygotowującego projekt.
Długotrwała jest również procedura opracowania planu, zazwyczaj trwa ona ok. 1 roku. W przypadku, gdy rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w projekcie planu, część czynności musi być ponowiona. Wydłuża to automatycznie czas uchwalenia planu.
Po uchwaleniu planu, w przypadku sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat, właścicielowi naliczana jest opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Może ona wynosić do 30% wzrostu wartości – stawka określana jest w uchwale zatwierdzającej plan.
Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku gdy jego ustalenia nie spełniają oczekiwań właścicieli nieruchomości, następuje w takim trybie, w jakim był on uchwalany. Oznacza to, że cała procedura musi być przeprowadzona od początku. Nie zawsze rada gminy musi zgodzić się na zmianę planu – wystarczy, że nie przegłosuje projektu uchwały o przystąpieniu do zmiany planu.
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy wszystkie procedury związane ze zmianą przeznaczenia nieruchomości są znacznie prostsze, krótsze i tańsze.
Przede wszystkim decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna ze Studium Gminy. Oznacza to, że tereny wyznaczone w Studium np. na grunty rolne, decyzją administracyjną mogą zostać przeznaczone na działki budowlane. Organ może zawiesić postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy na okres 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Musi jednak w tym terminie uchwalić plan zagospodarowania przestrzennego. Po tym terminie, jeżeli nie uchwalono planu, postępowanie musi zostać wznowione.
Przy składaniu wniosku o wydanie warunków zabudowy wnioskodawca musi jedynie spełnić wymagania określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ nie może uzależniać wydania decyzji od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków (art. 52 ust. 3 upzp).
Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnym podziale i sprzedaży, właścicielowi nie grozi naliczenie opłaty planistycznej ze względu na nieścisłości w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W zasadzie jedynym ograniczeniem przy ustalaniu warunków zabudowy jest istnienie podobnej zabudowy w sąsiedztwie. Ustawa nie pozwala na realizację np. zakładu przemysłowego w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej – chyba że plan, który utracił moc 31 grudnia 2003 r. przewidywał realizację tego typu inwestycji.
Generalnie można stwierdzić, że ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej jest dla właścicieli nieruchomości znacznie korzystniejsze niż uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Może być to niekorzystne dla gminy, która zamierzała teren przeznaczyć na inne cele, a wydanie decyzji jej to uniemożliwiło. Samorządy winny zdawać sobie sprawę z tego zagrożenia i dla obszarów, które w Studium przewidziano na tereny rolne lub nie użytkowane gospodarczo, jak najszybciej opracować i uchwalić plany zagospodarowania przestrzennego.
Obserwatorka I (Pierwsza)
Bardzo fajnie opisane z podaniem źródeł :)
OdpowiedzUsuń---
link
Witam, fajnie napisane. Polecam też równie dobrze przeczytać http://www.archeton.pl/decyzja-o-warunkach-zabudowy Krótko ale bardzo treściwie opisane. Pozdrawiam
OdpowiedzUsuń