Tym razem kontynuacja rozpoczętego jakiś czas temu tematu, który powinien zainteresować przyszłych właścicieli nieruchomości.
Jak wiadomo podaż nieruchomości jest w tej chwili znacznie większa niż popyt. Dlatego też nie należy się spieszyć z nabyciem nieruchomości ani tym bardziej łapać tzw. „okazji”.
Jednym z najistotniejszych elementów przy zakupie nieruchomości, jest dojazd do działki. Dotyczy to szczególnie dróg gruntowych, nieutwardzonych. Niech nikogo nie zmyli fakt, że w okresie letnim, ciepłym i suchym, droga sprawia wrażenie dobrego dojazdu do działki. Może się ona stać pułapką w okresie zimowym lub w czasie intensywnych opadów.
Po pierwsze należy sprawdzić, czy droga stanowiąca dojazd do działki jest drogą prywatną, czy gminną. Jeżeli jest to droga gminna, w okresach nieprzejezdności możemy próbować wyegzekwować od gminy przeprowadzenie doraźnych napraw czy remontów – należy jednak pamiętać, że jest to zadanie a nie obowiązek gminy, może ona z istotnych powodów, przede wszystkim finansowych, odmówić pomocy. Jeżeli natomiast droga jest własnością prywatną, należy zapomnieć o pomocy samorządu. Wszystkie przepisy, łącznie z Konstytucją RP, zabraniają samorządowi ponoszenia kosztów na utrzymanie drogi prywatnej. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, utrzymanie drogi należy do jej właściciela. W praktyce trudno jest zazwyczaj wyegzekwować od właściciela drogi, przeprowadzenie prac naprawczych. Po sprzedaży nieruchomości nie jest on zazwyczaj zainteresowany utrzymaniem drogi, która jako jedyna pozostała jego własnością. Bardziej interesuje go konsumpcja dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Istnieją co prawda narzędzia prawne pozwalające na wyegzekwowanie od właściciela utrzymania drogi. Jest to jednak związane z postępowaniem sądowym, co w naszej polskiej rzeczywistości nie rokuje sukcesu. Znam wiele przypadków, gdy właściciele nieruchomości sami zmuszeni są ponosić koszty utrzymania drogi, nie mogąc wyegzekwować tego od jej właściciela.
Bardzo istotnym elementem jest w tym przypadku klasa bonitacyjna gruntu, na którym wydzielone zostały działki budowlane oraz drogi dojazdowe.
Klasa V i VI dają nadzieję, że drogi dojazdowe przez większą część roku będą przejezdne. Są to grunty o najniższej przydatności rolniczej, przepuszczalne, o niskim stanie wód gruntowych. Wody opadowe zazwyczaj szybko wsiąkają w glebę. Na drodze nie tworzą się błotne koleiny. Daje to gwarancję, że wody opadowe stosunkowo szybko przenikną w głębsze warstwy ziemi i nie będą zalegać na powierzchni, uniemożliwiając korzystanie z dróg.
Inaczej jest w przypadku gruntów III i IV klasy oraz klas wyższych, których w naszym regionie się nie spotyka. Są to gleby żyzne, słabo przepuszczalne, przydatne przede wszystkim dla rolnictwa. Plony na takich gruntach zazwyczaj są wysokie, gorzej sprawdza się działalność pozarolnicza. Gleby te są słabo przepuszczalne, przy większych opadach oraz w okresach o niskim parowaniu, wody opadowe często zalegają na powierzchni. W przypadku działek budowlanych można sobie do pewnego momentu poradzić, budując np. studnie chłonne czy zbiorniki powierzchniowe. W przypadku drogi gruntowej, nie posiadającej odwodnienia, sprawa jest w zasadzie beznadziejna. Wody opadowej nie da się nigdzie odprowadzić. Do tego prowadzenie prac drogowych przy zaleganiu kałuż i błota nie daje żadnego efektu. Konieczne byłoby w tym przypadku korytowanie drogi połączone z utwardzaniem tłuczniem. Jednak ze względu na koszty takich prac, gminy niechętne decydują się na takie działania.
Tak więc, zamierzając kupić nieruchomość należy sprawdzić, czy droga dojazdowa jest własnością gminną czy prywatną, jaki jest jej stan w okresach niesprzyjających, oraz na jakich gruntach została wytyczona.
Takim klasycznym przykładem były drogi dojazdowe w Dąbrówce w rejonie ul. Komornickiej, na gruntach Spółdzielni Produkcyjnej Dąbrówka. Zostały wytyczone w szczerym polu, a następnie przejęte przez Gminę. I wiosną któregoś roku okazało się, że nie można dojechać do działek budowlanych, gdyż pojazdy grzęzną w błocie. Ponieważ drogi te obejmowały kilka tysięcy metrów kwadratowych, Gmina zmuszona była przeznaczyć znaczne środki na ich utwardzenie.
Podobna sytuacja miała miejsce ostatniej wiosny – wiele dróg stało się nieprzejezdnych, za co winą mieszkańcy obarczali Gminę. Kupując nieruchomość w terenie, który do niedawna był użytkowany rolniczo, należy liczyć się z podobnymi niespodziankami.
Kolejne informacje przydatne przy zakupie nieruchomości już wkrótce.Obserwatorka I (Pierwsza)
mądrze napisane
OdpowiedzUsuń