Co należy sprawdzić przed kupnem nieruchomości (3)

Tym razem mowa będzie o zagrożeniach związanych z podtopieniami.

Grunty przeznaczane w gminach wiejskich, takich jak Dopiewo, pod budownictwo mieszkaniowe, to tereny użytkowane rolniczo. W większości wypadków tereny te były zmeliorowane. W okresie użytkowania rolniczego melioracja ta w mniejszym lub większym zakresie funkcjonowała. Ponadto cały obszar, jako niezabudowany, pochłaniał wody opadowe.

W momencie przekształcenia go na działki budowlane sytuacja zaczyna się komplikować. Zmniejsza się obszar chłonny poprzez budowę domów, dojazdów, ścieżek dla pieszych itp. Powierzchnia pochłaniająca wody opadowe radykalnie się wówczas zmniejsza.

Kolejnym istotnym zagrożeniem jest ryzyko dewastacji systemu melioracyjnego. Prowadzenie prac budowlanych, czy to związanych z budową infrastruktury technicznej, czy wykopów pod fundamenty powoduje, że istniejący system drenarski zostaje w wielu miejscach przerwany. Uszkodzenie go choćby tylko w jednym miejscu spowodować może, że duże obszary będą systematycznie podtapiane. Każdy inwestor jest zobowiązany do odtworzenia systemu drenarskiego zlokalizowanego na jego nieruchomości. Wynika to zarówno z planów zagospodarowania przestrzennego jak i z warunków zabudowy. Ponieważ generuje to dodatkowe koszty, wiele osób obowiązek ten lekceważy. W przypadku podtopień winą obarcza się gminę.

Sprawdzenie, jak jest zlokalizowany system drenarski, nie jest łatwe. Dokumentacja w tym zakresie zazwyczaj jest bardzo skąpa – obejmuje co najwyżej otwarte rowy melioracyjne oraz określa, jaki teren jest zdrenowany. Brak szczegółowych informacji nt. urządzeń podziemnych.

Tak więc, podejmując jakiekolwiek prace ziemne możemy się spodziewać, że na takie urządzenia natrafimy. W żadnym wypadku nie wolno ich usuwać. Jeżeli urządzenie drenarskie przechodzi pod planowanym budynkiem, bezwzględnie należy wykonać tzw. opaskę, tzn. poprowadzić dren wokół wykopu pod budynek. Niestety nie każdy inwestor jest w stanie nadzorować budowę. Firmy budowlane zazwyczaj idą na skróty – natrafiając na dreny po prostu je wyrzucają. Budowa opaski to dodatkowe koszty nie uwzględnione w kosztorysie.

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w przypadku budowy infrastruktury technicznej – sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych czy gazowych. W takim przypadku, gdy wykonawcy natrafią na rury drenarskie, bez skrupułów je likwidują. Liczy się wyłącznie czas i zysk. Ten kto prowadzi roboty, nie będzie na tym terenie mieszkał. W tym przypadku jedyna nadzieja w tym, że firma budująca urządzenia infrastruktury technicznej jest związana z lokalnym rynkiem. W trosce o swój prestiż i reputację będzie się starała nie doprowadzać do powstania szkód.

Reasumując, trudno jest przewidzieć stopień zagrożenia podtopieniami. Należy próbować uzyskać jakieś informacje w spółkach wodnych, sprawdzić klasę bonitacyjną gleby (wysoka klasa to większe ryzyko podtopień). Jeżeli w sąsiedztwie prowadzone są prace budowlane, warto sprawdzić, czy w wybranym gruncie nie znajdują się jakieś elementy urządzeń melioracyjnych.

Istotnym elementem jest ukształtowanie terenu. Jeżeli teren jest płaski, wszystkie nieruchomości mogą być w równym zagrożone podtopieniami. W terenie pofałdowanym należy bezwzględnie unikać bezodpływowych zagłębień. Są to często pozostałości tzw. oczek wodnych, które wskutek zmeliorowania terenu uległy osuszeniu. Jest wiele przykładów, że właściciele takich nieruchomości zalewani są wodą z drogi oraz z sąsiednich nieruchomości i zwracają się o pomoc do gminy, która w takiej sytuacji nie jest w stanie nic pomóc.

Powodem tej sytuacji jest złe planowanie przestrzenne, wynikające przede wszystkim z obowiązujących przepisów. Właściciele nieruchomości, przekształcający grunty rolne na tereny budowlane, nie są zainteresowani, aby ich część pozostała niezagospodarowana. W związku z tym zazwyczaj cała nieruchomość zostaje przekształcona na działki budowlane. Gmina zazwyczaj ma ograniczone możliwości w zakresie wyznaczania terenów wolnych od zabudowy. O ile w przypadku planu zagospodarowania przestrzennego teoretycznie takie możliwości jeszcze istnieją, w przypadku decyzji o warunkach zabudowy pole manewru praktycznie nie istnieje. Pracy gminie nie ułatwiają również architekci i urbaniści, którzy zazwyczaj przygotowują projekty planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z życzeniem wnioskodawcy.

Tak więc, w przypadku oceny zagrożenia działki podtopieniami, musimy w dużym stopniu kierować się intuicją i zdrowym rozsądkiem. Można co prawda zamówić specjalistyczne badania, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Badania takie należałoby przeprowadzić przed kupnem nieruchomości, jednak w przypadku negatywnych wyników badań kosztów tych nikt nam nie zwróci. Jednak jeżeli jesteśmy zdecydowani na kupno konkretnej nieruchomości, warto takie badania przeprowadzić. Ponadto zalecam, aby o zakupie działki decydować w niesprzyjających porach roku. Wówczas możemy naocznie wiele zagrożeń zauważyć i uniknąć.

Obserwatorka I (Pierwsza)