Planowanie przestrzenne w gminie Dopiewo (1) – kolejne blokowisko w Dąbrówce

W ostatnich dniach ukazał się komunikat wójt gminy Dopiewo Zofii Dobrowolskiej o wyłożeniu do publicznego wglądu kolejnego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości Dąbrówka. Projekt planu świadczy o tym, że Zofia Dobrowolska kontynuuje w najlepsze radosną twórczość byłego wójta Andrzeja Strażyńskiego.

Nie wnikając na razie w sprawy reperkusji dla Gminy uchwalenia planu pod kolejne blokowisko, zajmijmy się najpierw warunkami zabudowy, jakie przewiduje projekt planu.Pod zabudowę przeznaczony jest teren o powierzchni ok. 12 ha – na którym zamieszka co najmniej kilkuset nowych mieszkańców.

Po pierwsze projekt planu określa maksymalną wysokość budynków do 12 m dla zabudowy wielorodzinnej, brak informacji nt. ilości kondygnacji – w przypadku zabudowy jednorodzinnej dopuszcza się 2 kondygnacje. Oznacza to, że budynki będą mogły mieć co najmniej 4 kondygnacje – jak dotychczas nie spotykane na terenie Gminy.

Po drugie projekt nic nie mówi nt. zmiany ukształtowania powierzchni – co nie jest zakazane, jest dozwolone. Inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę może dokonać takich zmian w ukształtowaniu powierzchni, które umożliwią mu podwyższenie budynków. Może się okazać, że posadowienie parteru znajdzie się poniżej powierzchni terenu – pozwoli to na dołożenie kolejnej kondygnacji.

Po trzecie linie zabudowy. Plan z jednej strony zakłada zachowanie nieprzekraczalnych linii zabudowy, z drugiej dopuszcza posadowienie budynków w granicy działki – granica z drogą to również granica działki. Może się okazać, że fronty budynków znajdą się bezpośrednio przy ulicy – wszystko zależy od interpretacji prawnej zapisów planu. Linie zabudowy to ustalenia ogólne, możliwość budowy w granicy działki to ustalenia szczegółowe.

Po czwarte proporcje powierzchni zabudowy jednorodzinnej do wielorodzinnej – przy takiej komasacji zabudowy wielorodzinnej, zabudowa jednorodzinna traci sens. Jakie to może powodować konsekwencje poniżej.

Tereny oznaczone 3MN i 4MN trudno nazwać zabudową jednorodzinną. Będą to 2 ciągi szeregowców do złudzenia przypominające zabudowę na osiedlu Linei lub przy ul. Ks. Kozierowskiego w Skórzewie – każdy o długości ok. 130 m.

Kolejna sprawa to szerokość elewacji frontowej - maksymalnie do 48 m. Nigdzie nie ma informacji, że budynki będą miały tylko 1 elewację frontową. Może się okazać, że deweloper będzie budował obiekty w kształcie litery L lub nawet U – dla każdej elewacji obowiązywać będzie wówczas 48 m – łącznie 144 m.

Dopuszczenie budowy jednego budynku na kilku działkach - przy uwzględnieniu w/w niejasności, inwestor będzie mógł postawić obiekty posiadające po kilkadziesiąt lokali mieszkalnych. Takich obiektów dotychczas w Gminie nie budowano.

Powierzchnia czynna biologicznie, tzn. zagospodarowana na tereny zielone, winna zgodnie z projektem wynosić co najmniej 25%. Jest to wartość czysto teoretyczna, ponieważ plan pozwala na wliczenie do niej zagospodarowanie tarasów i dachów. Może się więc okazać, że zieleń dostępna jest tylko na dachach budynków – powierzchnia zabudowy do 35%.

Istotną sprawą jest podłączenie do infrastruktury komunalnej. Jedynie w przypadku zagospodarowania wód opadowych założenia planu wymuszają na inwestorze pewne działania we własnym zakresie – odprowadzanie do dołów chłonnych. Dostawy wody i odbiór ścieków pozostaną w gestii Gminy – pytanie, czy infrastruktura komunalna jest przygotowana do podłączenia kolejnych kilkuset mieszkańców? A jeśli nie, to jakie nakłady będzie musiała ponieść Gmina, aby podłączyć kolejne osiedle do istniejącej infrastruktury? Czy Gmina zamierza podpisać w tej sprawie porozumienie z inwestorem?

Na koniec zasadnicze pytanie, jak Wójt Gminy zamierza zapewnić w miarę swobodną komunikację nowym mieszkańcom, przede wszystkim z Poznaniem, bo ten kierunek będzie z pewnością dominujący? W sprawie drogi wzdłuż torów, jak i innych rozwiązań komunikacyjnych, panuje podejrzana cisza. Chyba że inwestor zamierza budować osiedle dla ekologów, którzy na co dzień korzystać będą z komunikacji rowerowej lub publicznej.

Jedynym pozytywnym elementem, żeby nie było tak pesymistycznie, jest przeznaczenie skrawka terenu o powierzchni ok. 0,5 ha na tereny zielone – jak dotychczas nie było to w Gminie praktykowane. Przypuszczam jednak, że to poświęcenie deweloper będzie starał się wyrównać w inny sposób.

Muszę się jeszcze odnieść do sprawy łączenia zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. Eksperyment tego typu przeprowadzono swego czasu w Rokietnicy - link Połączono zabudowę jednorodzinną z wielorodzinną. Efekt jest taki, że mieszkańcy domów jednorodzinnych widzą teraz zza płotu ściany bloków mieszkalnych a słońce oglądają jedynie przez kilkadziesiąt minut dziennie. W tym przypadku wzięły górę prywatne interesy niektórych radnych, którzy po uchwaleniu planu zajęli się działalnością deweloperską. Można dodać, że mieszkańcy osiedla – wielu z nich mieszka już dobre kilka lat – do dziś nie doczekali się budowy dróg, odwodnienia terenu czy oświetlenia ulicznego. Deweloper, idąc po najmniejszej linii oporu, wybudował i sprzedał mieszkania, resztę infrastruktury pozostawiając Gminie. Oby w gminie Dopiewo nie nastąpiła powtórka z rozrywki.

Obserwatorka I (Pierwsza)