Planowanie przestrzenne w gminie Dopiewo – ukryte zagrożenia na przykładzie Dąbrówki i Zakrzewa

O planowaniu przestrzennym w gminie Dopiewo pisałam już tyle razy, iż mogłabym z tego stworzyć sporą książkę. Niestety, tak długo, jak Gminą kierować będą ludzie nieodpowiedni, a myślę, że będzie tak jeszcze przez pewien czas, tak długo temat ten będzie aktualny.

Tym razem nie chcę jednak pisać o układach między włodarzami a inwestorami, kumoterstwie i potencjalnej korupcji.

Oprócz czynników oczywistych istnieją też ukryte. Wynikają one z niewiedzy, braku przewidywania i zwykłego lenistwa. Nie w każdym przypadku, można bezpośrednio o zaniedbania oskarżać władze Gminy – wiele niedopatrzeń wychodzi w trakcie realizacji zapisów planów zagospodarowania.

Jak wiadomo, jedynym celem inwestorów w dzisiejszym świecie, jest zysk. Dla jego osiągnięcia, nie liczą się ani ze środowiskiem naturalnym, ani warunkami życia mieszkańców. Dlatego też trzeba zachować wyjątkową czujność nawet w przypadku przedsięwzięć pozornie nieszkodliwych a do tego, często służących okolicznym mieszkańcom.

Do popełnienia poniższego tekstu skłoniły mnie dwa przedsięwzięcia: jedno zostało już zrealizowane a drugie jest na etapie wstępnym. Zacznę od inwestycji w zasadzie już ukończonej.

Kilka miesięcy temu zakończono budowę myjni samochodowej obok marketu Dino w Zakrzewie. Mimo iż obiekt sprawia wrażenie gotowego, cały czas pozostaje nieczynny.

Nietrudno się domyślić, że powodem jest bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej. Aby zabezpieczyć teren zabudowy mieszkaniowej przed oparami środków chemicznych, używanych do mycia samochodów, myjnię oddziela pełne ogrodzenie. Jak wskazuje przykład myjni samochodowej na ul. Łąkowej w Dopiewie, zabezpieczenie to jest czysto iluzoryczne. Kropelki wody ze środkami chemicznymi swobodnie przenoszone są przez wiatr na duże odległości.

Czy można było ustrzec się przed lokalizacją obiektu w tym miejscu? Wydaje mi się, że trudno było to przewidzieć.

Teren, na którym powstała myjnia, objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego 26 maja 2014 r., tak więc trudno podejrzewać, że był on przygotowany pod taką inwestycję. Budowę myjni umożliwiły zapisy planu, w którym urzędnicy nie umieścili stosownych ograniczeń, blokujących przedsięwzięcie. Nie można ich jednak w czambuł za to potępić. Jak wiadomo, uczymy się na błędach i chodzi o to, aby ich nie powielać.

Teren, na którym powstała myjnia, w planie oznaczony jako MN/U, czyli przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Plan zakazuje lokalizowania przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, bądź mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Problem w tym, że myjnie samochodowe nie zostały zaliczone do tej kategorii przedsięwzięć. Widocznie ustawodawca doszedł do przekonania, że myjnie nie mają negatywnego oddziaływania na otoczenie.

Aby nie dopuścić do powstania takiego obiektu, należałoby uszczegółowić listę przedsięwzięć zakazanych. A tego w planie brak.

Podsumowując, inwestor miał pełne prawo do lokalizacji myjni w tym miejscu. Pozwalały na to przepisy ustawowe, jak i prawo lokalne. Obecnie, gdyby Gmina zamierzała nie dopuścić do uruchomienia obiektu, będzie się to wiązać ze sporym odszkodowaniem.

Drugi temat jest podobny. Mam tu na myśli plany budowy Lidla w Dąbrówce.

W tym wypadku teren również jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, tyle że znacznie starszego, bo uchwalonego 27 listopada 2000 r.

W moim przekonaniu, plan ten ewidentnie był przygotowany na potrzeby inwestora, firmy deweloperskiej Linea. Zapisy uchwały są wyjątkowo oszczędne – zapewne chodziło o zapewnienie deweloperowi jak największej swobody w zagospodarowaniu terenu.

Teren, na którym znajduje się działka nr ewid. 38/26, w planie oznaczony został jako U/MU. Niestety, w uchwale nie znajdziemy opisu dla takiego przeznaczenia terenu. Aby to sprawdzić, trzeba połączyć zapisy dotyczące dwóch różnych przeznaczeń: MU i U.

Ustalenia dla przeznaczenia terenu jako U są mniej niż skromne, ponieważ zawierają raptem 3 ograniczenia: wysokości budynków, maksymalną powierzchnię zabudowy oraz minimalną powierzchnię zieleni.

Natomiast w opisie dotyczącym MU, znajdziemy ciekawy akapit.

W §5 ust. pkt 3 uchwały Rady Gminy Dopiewo z 27 listopada 2000 r. umieszczono następujący zapis (pisownia oryginalna): „dopuszcza się lokalizację nie uciążliwych usług w jednym lub bądź oddzielnych budynkach pod warunkiem że nie wnoszą one zanieczyszczenia powietrza, hałasu i nie generują nadmiernego ruchu samochodowego”.

Co jak co, ale budowa marketu Lidl w tym miejscu, nie spełni żadnego z tych warunków.

Mam okazję obserwować funkcjonowanie Lidla w Skórzewie i mogę z całym przekonaniem stwierdzić, iż nie jest to obiekt neutralny dla otoczenia. Jestem przekonana, że powyższy zapis byłby wystarczający dla oprotestowania inwestycji. Jest to tym bardziej uzasadnione, że z usług marketu będzie korzystać znaczna część mieszkańców Gminy.

Na forum jednego z Radnych rozgorzała dyskusja, dotycząca zagrożeń związanych z funkcjonowaniem sklepu. Szkoda, że uczestnicy dyskusji nie próbowali zdobyć wcześniej żadnych informacji. Dyskutanci w większości przypominają dzieci we mgle. A wystarczyło tylko trochę poszperać w Internecie.

Zarzucają oni Wójtowi i urzędnikom, że nie informowano o postępowaniu przed wydaniem decyzji. Żadnej informacji nie było, bo nie było żadnego postępowania, no chyba, że w roku 2000. Tyle, że wówczas nie było osiedla w Dąbrówce.

Rozumiem, że trudno znać się na wszystkim. Jeżeli jednak ktoś przyjął postawę, że „nie wiem, więc się wypowiem”, to sam robi z siebie idiotę.

Inwestycja – market Lidl, podobnie jak myjnia w Zakrzewie, nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Tym samym nie było potrzeby wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Również sprawa lokalizacji wjazdu do marketu nie wymagała publicznych konsultacji, a jedynie zgody zarządcy.

Nie chce mi się szczegółowo drążyć tematu. Powiem tylko, że dla dróg wyższych klas przepisy określają minimalne odległości między zjazdami.

Dla ul. Poznańskiej w Dąbrówce, która jest drogą klasy G, obowiązują poniższe ograniczenia:

„droga klasy G powinna mieć powiązania z drogami nie niższej klasy niż L (wyjątkowo klasy D), a odstępy między skrzyżowaniami poza terenem zabudowy nie powinny być mniejsze niż 800 m oraz na terenie zabudowy nie mniejsze niż 500 m; dopuszcza się wyjątkowo odstępy między skrzyżowaniami poza  terenem zabudowy nie mniejsze niż 600 m, a  na terenie zabudowy – nie mniejsze niż 400 m, przy czym na drodze klasy G należy ograniczyć liczbę i częstość zjazdów przez zapewnienie dojazdu z innych dróg niższych klas, szczególnie do terenów przeznaczonych pod nową zabudowę”;.

Do tego w przypadku, gdy nieruchomość położona jest przy skrzyżowaniu dróg różnych klas, zjazd powinien zostać wyznaczony z drogi niższej klasy.

Tak więc, zgodnie z przepisami, zjazd do marketu powinien być zlokalizowany na ul. Różany Zakątek.

Dochodzi jednak jeszcze jeden dodatkowy problem. Ulica Różany Zakątek, zgodnie z informacją, dostępną na mapie Gminy, nie jest drogą gminną. Tym samym wyznaczenie z niej zjazdu wymaga zgody jej właściciela lub zarządcy. Należałoby sprawdzić, czy taką zgodę inwestor uzyskał i od kogo?

Na marginesie dodam, że często przy jakichkolwiek inwestycjach, mieszkańcy reagują z przesadną nerwowością. Kilka lat temu, gdy budowano market Dino w Dopiewie przy ul. Bukowskiej, również wiele osób wyrażało obawy, że sklep będzie uciążliwy dla otoczenia. Obecnie już takich głosów nie słychać, mimo iż placówka ta stała się najpopularniejszym obiektem handlowym w Dopiewie. Co więcej, wielu mieszkańców jest zadowolonych, że mogą w domowych kapciach udać się po przysłowiową sól.

Placówki usługowo-handlowe powinny być lokalizowane jak najbliżej terenów mieszkaniowych. Oczywiście z pewnymi wyjątkami, jak np. myjnie samochodowe, stacje paliw czy warsztaty samochodowe. Usługi skierowane wyłącznie do osób zmotoryzowanych, powinny być lokalizowane poza terenami mieszkaniowymi

Przejdźmy teraz do konkluzji. Jak można zauważyć, uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego jest bardzo istotną i delikatną sprawą. Niewłaściwe zapisy mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. A zmiana zapisów, o ile jest sensowna (gdy inwestor dysponuje pozwoleniem na budowę, jest to już musztarda po obiedzie), może powodować roszczenia odszkodowawcze.

Dlatego też nie ilość uchwalonych planów jest istotna, ale ich jakość. Po raz kolejny przypominam to przewodniczącemu RG Leszkowi Nowaczykowi. Swego czasu chwalił się ilością planów uchwalonych w czasie kadencji wójta Adriana Napierały.

Dorzucić trzeba, że Leszek Nowaczyk pełni funkcję radnego gminy Dopiewo od ponad 30 lat, z krótką 4-letnią przerwą. Przez 4 lata był w Zarządzie Gminy, przez 14 lat pełnił funkcję Przewodniczącego Rady Gminy. Zatem współodpowiedzialny jest za większość planów zagospodarowania, uchwalonych w ostatnim 30-leciu, dlatego też wiedzę w tym zakresie powinien mieć „w małym palcu”. Niestety, praktyka potwierdza, że jest całkowicie odwrotnie.

Co należałoby zrobić, aby uniknąć podobnych problemów w przyszłości?

W przypadku aktualnie procedowanych planów, należy zwrócić uwagę na proponowane przez Urząd zapisy. Należy je uszczegóławiać, żeby zminimalizować ryzyko powstania inwestycji, mających negatywne oddziaływanie na tereny mieszkaniowe.

Z kolei w przypadku planów uchwalonych i już obowiązujących, należałoby przejrzeć część zapisów. Szczególnie należałoby zwrócić uwagę na sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej z terenami działalności gospodarczej. Niemniej istotne jest też zwrócenie uwagi na zapisy, dotyczące terenów o zabudowie mieszanej – mieszkaniowo-usługowej.

Jeżeli obowiązujące plany zawierają ustalenia niejasne lub zbyt ogólne, należałoby je zmienić.

Zdaję sobie sprawę, że mój postulat jest tzw. „marzeniem ściętej głowy”. Większość Radnych nie ma kompetencji ani tym bardziej chęci, by tym problemem się zająć. W razie problemów zawsze znajdą kozła ofiarnego, na którego przerzucą odpowiedzialność.

I to by było tyle na dziś. Informacje związane z ostatnią Komisją Rolnictwa z 7 września br. muszą jeszcze trochę poczekać.

Obserwatorka I (Pierwsza)