Planowanie przestrzenne w gminie Dopiewo (nowa odsłona) – obraz nędzy i rozpaczy

 

Przerywam cykl podsumowujący rok 2021, ponieważ ciągle pojawiają się bulwersujące tematy, pokazujące mizerię lokalnego samorządu. Dotyczy to, zarówno większości radnych gminy Dopiewo, jak i urzędników.

Przez ostatnie kilka lat dość pobieżne analizowałam sprawy, związane z planowaniem przestrzennym. Okazuje się, że był to duży błąd. W naszej Gminie chyba nie ma osoby, która potrafiłaby tworzyć i analizować plany zagospodarowania przestrzennego, jak i ustalać warunki zabudowy, nie zaburzające ładu przestrzennego. Gmina Dopiewo zagospodarowywana (czytaj: dewastowana) jest zgodnie z oczekiwaniami inwestorów i przy usłużnej pomocy gminnych samorządowców i urzędników.

Teoretycznie specjalistami w tej dziedzinie powinni być urzędnicy z referatu planowania przestrzennego i ochrony środowiska, jak: Remigiusz Hemmerling, Łukasz Ślisiński, Iwona Brzostowska-Ceglarz, Zbigniew Kobiela czy Ewa Hejwosz. Doświadczenie pokazuje, że są to tylko wyrobnicy, wykonujący posłusznie polecenia przełożonych lub realizujący oczekiwania wnioskodawców i inwestorów.

Pisałam o tym wielokrotnie, ale okazuje się, że moje uwagi i apele, to „głos wołającego na puszczy”. Na radnych, skupionych wokół wójta Pawła Przepióry i przewodniczącego RG Leszka Nowaczyka (tzw. sprawdzony zespół vel zgodna większość) - liczyć nie można. Nie posiadają oni żadnych kompetencji i przyzwyczaili się do posłusznego wykonywania poleceń, wydawanych przez pryncypałów. Z tej grupy tylko radny Tadeusz Bartkowiak czasami buntuje się, przeciwko przeznaczaniu kolejnych dziesiątek hektarów gruntów rolnych na cele budowlane.

W tej sytuacji pozostaje tylko grupa kilku Radnych z klubu JesteśMY na Tak, którzy mogą nagłaśniać problemy i interweniować w sprawach najbardziej bulwersujących. Zdaję sobie sprawę, że nie posiadają oni wystarczającej wiedzy ani nie są w stanie wyłapać wszystkich nieprawidłowości. Ponieważ zależy mi na dobrostanie Gminy a wydaje mi się, że ją czuję, skłonna jestem pomagać im w tym zakresie. Pod warunkiem, że będą chcieli z pomocy skorzystać.

Dziś 3 tematy, które rzuciły mi się w oczy przy okazji przeglądania mapy gminy Dopiewo. Zacznę od tych mniej bulwersujących, ale i tak kosztownych dla budżetu Gminy.

Uchwałą Rady Gminy Dopiewo nr XXII/289/20 z 29 września 2020 r., a więc całkiem niedawno, zatwierdzono plan zagospodarowania przestrzennego w Dopiewie, pomiędzy ulicami: Bukowską i Młyńską. Temat ten omawiałam 4 października 2020 r. - xxi-sesja-rady-gminy-dopiewo. Dziś chcę do niego wrócić, a to za sprawą dróg dojazdowych, wyznaczonych w tym terenie.

Większość planowanych ulic pozostawiono jako drogi wewnętrzne. Oznacza to, że mogą, choć nie muszą, pozostać własnością prywatną. Jednak, jak znam życie i na co wskazuje dotychczasowa praktyka, prędzej czy później zostaną przejęte przez Gminę.

Posiadanie własnej drogi nie jest żadnym przywilejem, a generuje jedynie koszty. Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o drogach publicznych – „Budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie dróg wewnętrznych oraz zarządzanie nimi należy do zarządcy terenu, na którym jest zlokalizowana droga, a w przypadku jego braku – do właściciela tego terenu”. Jak wiadomo, właściciele dróg wewnętrznych, po sprzedaniu działek budowlanych, rękami i nogami bronią się przed ponoszeniem jakichkolwiek kosztów, niezbędnych do ich utrzymania. Dlatego też zazwyczaj (wraz ze sprzedażą nieruchomości), sprzedają udziały w drodze dojazdowej lub próbują ją przekazać gminie. Pół biedy, jeżeli przekazują ją za symboliczną złotówkę.

Wielu jednak próbuje jeszcze na tym zarobić. Także w gminie Dopiewo były takie przypadki. Przykładem może być ul. Wrzosowa w Skórzewie, za którą były właściciel wyłudził (nie waham się tego tak nazwać) 800 tys. złotych. Podobnie było z ul. Szafirową w Dąbrowie, którą najpierw właściciel przekazał nieodpłatnie a później, zażądał gigantycznego odszkodowania.

W jeszcze trudniejszej sytuacji jest gmina, gdy w planie zagospodarowania przyszłe ulice, oznaczono jako drogi publiczne gminne. Prędzej czy później gmina będzie musiała je przejąć, niewykluczone, że za nie zapłacić a następnie zbudować. Są to olbrzymie, całkiem nieuzasadnione koszty.

W w/w planie zagospodarowania w Dopiewie, kilka dróg oznaczonych jest jako drogi publiczne. Efekt jest taki, że w wyniku podziałów, właściciele zaczynają je przekazywać Gminie. Poniżej taki kuriozalny przykład, droga gminna oznaczona kolorem zielonym:

Geodezyjnie jest to fragment drogi publicznej, a w rzeczywistości kawałek pola, w dalszym ciągu użytkowanego przez rolnika. Co więcej, wydzielony fragment stanowi przedłużenie ul. Storczykowej, która do dziś jest drogą prywatną.

Poniżej widok drogi od strony wschodniej:

I południowej:

A można tego było uniknąć, pozostawiając tą drogę jako wewnętrzną. Stanowisko takie jest tym bardziej uzasadnione, że równolegle do tego ciągu komunikacyjnego, w odległości ok. 170 m, zaplanowano kolejną drogę publiczną gminną, stanowiącą przedłużenie ul. Północnej w Dopiewie:

Po co zatem wyznaczono obok siebie dwie drogi publiczne? – można się tylko domyślać.

Kolejnym dziwolągiem urbanistycznym jest plan zagospodarowania dla terenu w Gołuskach, po południowej stronie autostrady A2:

Plan ten uchwalono całkiem niedawno, bo 23 listopada 2020 r. Tu również droga dojazdowa oznaczona została jako droga publiczna, zatem obowiązki związane z jej budową i utrzymaniem, spadną na Gminę. I to pomimo, iż obsługiwać będzie wyłącznie tereny przemysłowe.

Kuriozalny jest przebieg zaplanowanej drogi. Nie będzie krzyżować się z drogą gminną, ul. Szkolną w Gołuskach, pod kątem prostym, ale dochodzić do niej pod bardzo ostrym kątem. Czyżby urbaniści założyli, że dojazd do tego terenu odbywać się będzie wyłącznie od strony południowej? Póki co, jedyna droga o nawierzchni bitumicznej, ul. Szkolna w Gołuskach, prowadzi od strony północnej, przez wiadukt nad autostradą. Od strony południowej, ul. Poznańska w Głuchowie, ul. Kwiatowa w Konarzewie oraz serwisówka przy S5 od węzła Konarzewo, mają nawierzchnię gruntową. W przypadku zagospodarowywania terenu i budowy obiektów przemysłowych, inwestorzy będą najpewniej korzystać z dojazdu od strony Gołusek.

A przecież po południowej stronie A2 biegnie fragment drogi serwisowej, która krzyżuje się z drogą gminną pod kątem prostym:

Droga serwisowa jest własnością prywatną, jej właścicielem jest Autostrada Wielkopolska.

Nic nie stało na przeszkodzie, aby próbować porozumieć się z właścicielem serwisówki w sprawie jej wspólnego utrzymania i użytkowania. Czy Urząd Gminy próbował rozmawiać z Autostradą Wielkopolską w tej sprawie? – bardzo wątpliwe. Z pewnością potrzebna byłaby pomoc posła Bartłomieja Wróblewskiego.

Tak więc, obok siebie będą przebiegać dwie drogi: serwisówka przy autostradzie i droga gminna – obie ślepe, bez przejazdu.

Ostatni temat jest najbardziej bulwersujący i dotyczy kilku aspektów: przestrzegania przepisów, ochrony środowiska i poprawy bezpieczeństwa mieszkańców. Wszystkie te elementy zostały zlekceważone, o ile nie złamane, pod uwagę wzięto wyłącznie interes inwestorów.

Mam tu na myśli sposób zagospodarowania terenów po zachodniej stronie ul. Tranzytowej w Dopiewcu, które do niedawna były użytkowane wyłącznie jako grunty rolne.

Jest to jedna z ładniejszych dróg w gminie Dopiewo, którą można na upartego nawet nazwać aleją, tyle że przeznaczoną dla ruchu samochodów:

Jeszcze lepiej droga ta prezentuje się latem, w okresie wegetacyjnym.:

Największym problemem jest, ze względu na coraz intensywniejszy ruch pojazdów, zapewnienie bezpieczeństwa pieszych i rowerzystów na tej drodze. Temat ten jednak urzędnicy zupełnie sobie odpuścili.

W tym obszarze uchwalono, w latach 2016 i 2017, dwa plany zagospodarowania przestrzennego. Tereny objęte planami przeznaczono na działalność gospodarczą. Zapomniano jednak o jednym – drodze dla pieszych i rowerzystów:

Pas drogowy ul. Tranzytowej jest dość szeroki, ma ok. 13 m. Jednak wzdłuż obu granic pasa, rosną pokazane na zdjęciach powyżej drzewa, co utrudni budowę ewentualnej ścieżki pieszo rowerowej a także zagrozi istniejącej zieleni.

Ze względu na brak zabudowy wzdłuż całej ul. Tranzytowej, można było z powodzeniem zarezerwować na ten cel, pas terenu po zachodniej stronie drogi, poza linią drzew. Mogłaby powstać ścieżka pieszo-rowerowa podobna do tej, jaką mamy przy ul. ks. S. Kozierowskiego w Skórzewie lub na drodze powiatowej ze Skórzewa do węzła Dąbrówka. Urzędnicze „orły” kreatywności jednak o tym nie pomyślały.

Jeszcze dziwniejszy jest sposób zagospodarowania terenu w sąsiedztwie skrzyżowania ulic: Tranzytowej i Szkolnej w Dopiewcu. Przeznaczono go pod budownictwo mieszkalne:

Do dziś przy ul. Tranzytowej nie ma ani jednego budynku mieszkalnego, ale Urząd Gminy w Dopiewie zdążył wydać, dla działek zlokalizowanych przy tej drodze, w latach 2009-2020 - 23 (słownie: dwadzieścia trzy) decyzje o warunkach zabudowy. Jak to się ma do obowiązujących przepisów? – ano nijak.

Art. 61, ust. 1, pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe m.in. w przypadku, gdy „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”.

W jaki więc sposób ustalono te parametry, jeżeli przy ul. Tranzytowej nie ma ani jednego budynku mieszkalnego? Jak widać, urzędnicy referatu planowania przestrzennego tut. Urzędu, potrafią pokonać wszystkie trudności.

Póki co, rozpoczęła się budowa 16 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej:

Daje to 32 lub 64 samodzielne lokale mieszkalne, w zależności, jak deweloper wykorzysta obowiązujące przepisy. A jest to dopiero początek – docelowo liczba działek budowlanych może przekroczyć 100.

Także i w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, „zapomniano” o rezerwacji pasa terenu dla ewentualnej ścieżki pieszo-rowerowej.

Patrząc na aktualny stan fragmentu ul. Szkolnej, dochodzącego do skrzyżowania z ul. Tranzytową, można dojść do przekonania, że pobocze jest na tyle szerokie, iż pozwoli na budowę chodnika:

Nic bardziej złudnego. Granice działek, w tym pasa drogowego, przebiegają znacznie bliżej jezdni. Po zagospodarowaniu terenu i postawieniu ogrodzeń, pobocze zwęzi się do jakichś 2 metrów. A ponieważ właściciele nieruchomości, coraz częściej mają zwyczaj budować wysokie i pełne ogrodzenia, będziemy mieli do czynienia z podobną sytuacją, jaka ma miejsce w Palędziu, przy ul. Ojca M. Żelazka, gdzie ogrodzenie dochodzi prawie do krawędzi jezdni:

Najsmutniejsze w tym wszystkim jest to, że w uzasadnieniu do uchwał, ich „twórcy” bredzą (bo inaczej nie można tego nazwać), iż plany zagospodarowania „zapewniają korzystne warunki przemieszczania się pieszych i rowerzystów”.

To, co wzburzyło mnie najbardziej, to planowana likwidacja części alei na wysokości działek budowlanych. Co najmniej 15 (słownie: piętnaście) drzew zostało przeznaczonych do wycinki:

Czy drzewa te przeszkadzają w zagospodarowaniu nieruchomości? – bynajmniej. Dojazd do działek będzie odbywał się przez drogi wewnętrzne, m.in. ul. Andersena. Najwyraźniej drzewa przeszkadzają wyłącznie dlatego, że w ogóle rosną w tym miejscu. Część z nich już zresztą usunięto:

Podobny los spotkać może pozostałą część alei. Co prawda w planach zagospodarowania przewidziano ochronę istniejących drzew, ale jest ona czysto iluzoryczna. Zapisy dopuszczają ich wycinkę w przypadku kolizji z elementami infrastruktury lub planowaną zabudową. A ponieważ wszystkie rosną w granicy oddzielającej drogę do przyległych nieruchomości, to z pewnością będą kolidowały z budową ogrodzeń.

Zaintrygowała mnie jeszcze jedna ciekawostka. Przy południowym krańcu ul. Tranzytowej, obok MOP-u przy autostradzie, na podstawie wuzetki z 2 kwietnia 2019 r., powstała firma magazynowo-produkcyjna. Zlokalizowano ją na jedynej działce, nie objętej planem zagospodarowania z 2016 r. Co ciekawe, w chwili wydawania wuzetki, dla przyległych terenów obowiązywał już plan, przewidujący przednią linię zabudowy w odległości 20 m od pasa drogowego. A mimo to, decyzja pozwoliła na lokalizację obiektów w odległości 4,5 m od ul. Tranzytowej. Jeżeli nie jest to samowola budowlana, to należy zapytać, czy w referacie planowania przestrzennego tut. Urzędu, jest jeszcze ktoś, kto potrafi myśleć?

Kolejne pytanie, dlaczego inwestor postanowił zbudować swoją siedzibę na jedynej, nie objętej planem działce? Być może powodem były zapisy w planie, obejmującym przyległą nieruchomość, nie pozwalające na realizację przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W decyzji administracyjnej zapewne takich ograniczeń brak.

Póki co, firma jest wyjątkowo tajemnicza, brak jakichkolwiek tablic informacyjnych a sam teren nieruchomości bardziej przypomina składowisko odpadów niż halę magazynowo-produkcyjną z częścią biurową:

Podsumowując, muszę stwierdzić, iż to, co wójt Paweł Przepióra eufemistycznie nazywa „zrównoważonym rozwojem”, jest zwykłym barbarzyństwem. Rabunkowa gospodarka oraz niszczenie środowiska trwa w najlepsze, dzięki radosnej twórczości lokalnego samorządu.

(Obserwatorka I Pierwsza)