Planowanie przestrzenne w gminie Dopiewo (2) – aktywizacja gospodarcza przy S11 w Dąbrówce

Dziś ciąg dalszy rozważań na temat wyłożonych do publicznego wglądu projektów planów zagospodarowania przestrzennego w miejscowości Dąbrówka - link . Jeżeli ktoś myślał, że odpuszczę ten temat, to muszę go zawieźć. Kontynuuję swoje przemyślenia z tego względu, że uchwalenie planu niesie za sobą poważne implikacje. Jeżeli plan zostanie przygotowany niedbale, może nieść ze sobą nieodwracalne konsekwencje dla Gminy i jej mieszkańców.

Tym razem zacznę od planu wyznaczającego nowe tereny w Dąbrówce pod działalność gospodarczą, zlokalizowane wzdłuż trasy ekspresowej.

Pomijam tu szanse na szybkie znalezienie inwestorów i zagospodarowanie terenu – temat ten był już przeze mnie poruszany - Gruszki na wierzbie Strategia rozwoju Gminy Wydaje mi się, że w przewidywalnej przyszłości będą to tereny w dalszym ciągu wyłącznie rolnicze.

Gdyby jednak stał się cud i znaleźli się inwestorzy, co czeka ich, jak również Gminę oraz jej mieszkańców – szczególnie z Dąbrówki?

Po zachodniej stronie terenu przeznaczonego pod działalność gospodarczą wyznaczono pas zieleni izolacyjnej. Miałby on sens, gdyby przewidziano tam nasadzenia roślinnością średnią i wysoką, tworząc barierę oddzielającą od zabudowy mieszkaniowej. Póki co, jest to część doliny rzeki Wirynki, pokrytej wyłącznie roślinnością trawiastą oraz niską torfową. Do tego ustalenia planu pozwalają na ograniczenie do 60% powierzchni biologicznie czynnej. Wydaje się, że pas zieleni będzie wyłącznie iluzoryczny, co przy komasacji uciążliwości wynikających z prowadzenia działalności gospodarczej i trasy ekspresowej, wydaje się najbardziej prawdopodobne.

Bezpośrednie sąsiedztwo terenów działalności gospodarczej z obszarem parku podworskiego również nie rokuje najlepiej.

Drogi dojazdowe to kolejny temat. Droga serwisowa zlokalizowana została po zachodniej stronie obwodnicy, tam gdzie teren aktywizacji gospodarczej obejmować będzie jedynie wąski pas. Większa część terenu zlokalizowana będzie po stronie wschodniej obwodnicy, która obecnie, praktycznie pozbawiona jest dojazdu – nie licząc kulawego dojazdu do oczyszczalni ścieków. To Gmina, chcąc zachęcić inwestorów, będzie musiała zainwestować w budowę układów komunikacyjnych. Dużym atutem byłoby powstanie drogi dojazdowej wzdłuż torów, połączonej oczywiście z Poznaniem oraz lokalną siecią dróg. W tej sprawie panuje jednak całkowite milczenie – wydaje się, że w tej chwili jest to temat tabu w Gminie.

Kolejna sprawa to, istniejąca na obszarze objętym planem - infrastruktura, zupełnie nie związana z planowaną działalnością: linie wysokiego napięcia oraz istniejące i planowane gazociągi wysokiego ciśnienia. Ich zagęszczenie, zwłaszcza w części północno-wschodniej powoduje, że jedynie niewielkie skrawki terenu będą mogły zostać w racjonalny sposób zagospodarowane. Projektant co prawda umieścił w tekście planu zapis, który pozwala na skablowanie linii wysokiego napięcia – zastanawiam się jednak – kpi czy o drogę pyta?

O ile technicznie jest możliwe skablowanie nawet linii 400 kV, o tyle ze względów finansowych jest całkowicie nierealne – koszty liczone byłyby w dziesiątkach mln złotych. Problem ten był przeze mnie już dwukrotnie poruszany - Kablowanie I Kablowanie II. Kto miałby to sfinansować – gestor sieci, właściciel nieruchomości, Gmina czy przyszły inwestor? Ponadto należy pamiętać, że w przypadku skablowania linii i tak powstaje pas ochronny, który nie nadaje się nawet do celów rolniczych, co ma miejsce w przypadku linii napowietrznych.

W tej sytuacji część terenu objętego planem najlepiej będzie przeznaczyć pod przemysłową uprawę choinek świątecznych – bardzo często plantacje tworzone są pod liniami wysokiego napięcia.

Ostatnia sprawa to zakres terenu objętego planem. W projekcie, a szczególnie w tym, który obejmuje zabudowę mieszkaniową przy ul. Komornickiej, powtarza się ten sam błąd. Otóż nagminnym zjawiskiem jest nie włącznie do planu zagospodarowania przestrzennego dróg przylegających do przekształcanego terenu. Do pewnego czasu nie miało to znaczenia – gdy decyzje o warunkach zabudowy wydawano również dla działek objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Obecnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje się, wyłącznie dla nieruchomości nie objętych planem. Powoduje to daleko idące reperkusje, widoczne szczególnie w przypadku terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową przy ul. Komornickiej.

Jak wynika z rysunku, teren objęty planem jest praktycznie nieuzbrojony – nie licząc rurociągu kanalizacji deszczowej i krótkiego odcinka skablowanej linii energetycznej. Natomiast w pasie drogowym ul. Komornickiej znajduje się pełne uzbrojenie. Inwestor chcąc rozpocząć budowę infrastruktury, będzie musiał podłączyć się do istniejącej sieci, czyli do ul. Komornickiej. Z tego co wiem, ul. Komornicka nie jest objęta żadnym planem zagospodarowana przestrzennego – firma Nikel jak dotychczas, całą zabudowę realizowała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc, teoretycznie uchwalenie planu winno przyspieszyć uzyskanie pozwoleń na budowę – wystarczy wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura ta nie będzie jednak dotyczyła uzbrojenia – na włączenie do istniejącej sieci, inwestor będzie musiał uzyskiwać decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – nierzadko dla odcinków o długości 1 m lub mniejszej. To samo dotyczyć będzie budowy dróg. Każde wyjście z jakąkolwiek budowlą lub urządzeniem poza granice objęte planem skutkować będzie koniecznością wykonania dodatkowych czynności – Starostwo Powiatowe jest pod tym względem rygorystyczne. Procedura automatycznie znacznie się skomplikuje i wydłuży – nawet o kilka miesięcy.

Nie wiem, jak traktować taką beztroskę ze strony Urzędu – może chodzi o to, aby zapewnić pracę urzędnikom. Było, nie było, będzie to kilka dodatkowych decyzji administracyjnych i praca na kolejne miesiące.

Podsumowując uważam, że jeszcze wiele jest do zrobienia w Urzędzie – nie siląc się na złośliwości uważam, że najwyższy czas zacząć myśleć w pracy. Dotychczasowe podejście pracowników w wielu przypadkach dyskwalifikuje ich jako urzędników.

P.S. Pomimo apelu do dzisiaj nie został uzupełniony rejestr miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w BIPie. Odnoszę wrażenie, że pracownicy Urzędu Gminy w Dopiewie mają tyle pracy, „że nie wiedzą, gdzie ręce włożyć”. A może chodzi o kolejne, dodatkowe stanowisko urzędnicze?

Obserwatorka I (Pierwsza)