Osiedle Zacisze w Mrowinie – szkodliwa polityka planistyczna

Dziś o tym jak wygląda planowanie przestrzenne w gminach i do czego prowadzi uleganie presji właścicieli nieruchomości, chcących przekształcić grunty rolne w budowlane. Jest to typowy skok na kasę, a władze ulegając tej presji, ściągają na gminę poważne problemy infrastrukturalne i finansowe.

W 2009 r. uchwalony został przez Radę Gminy Rokietnica miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przy ul. Kokoszczyńskiej w Mrowinie. Na obszarze ok. 1,5 ha przewidziano budowę osiedla mieszkaniowego na 44 lokale. Nie byłoby w tym nic dziwnego, wszak w rejonie Poznania powstają znacznie większe osiedla. Specyficzna jest natomiast, lokalizacja zabudowy i związane z tym konsekwencje. Całe szczęście, że plan obejmuje obszar jedynie 1,5 ha a nie np. 15 ha.

Teren, na którym zlokalizowane zostało osiedle, jest wybitnie rolniczy – przeważają grunty III klasy. Do niedawna funkcjonowało tu jedynie kilka gospodarstwa rolnych. Droga gminna, co prawda o nawierzchni utwardzonej, ma w porywach do 6 m szerokości. Sama jezdnia jest znacznie węższa. Pojazdy, aby bezpiecznie się wyminąć, muszą zjeżdżać na nieutwardzone pobocze. Do czasu, gdy korzystało z niej kilkudziesięciu mieszkańców, jej parametry były wystarczające. Obecnie, przy zwiększonym ruchu pojazdów ciężarowych, a niebawem także nowych mieszkańców osiedla, staje się ona coraz bardziej niebezpieczna dla użytkowników.

Osiedle nie posiada kanalizacji sanitarnej. To powoduje konieczność budowy zbiorników bezodpływowych dla każdego mieszkania. Nie znam podobnego przypadku w okolicy Poznania, że osiedle deweloperskie nie posiada kanalizacji sanitarnej. Widać, że budowa była forsowana na siłę.

Kolejny problem to brak odwodnienia. Osiedle zbudowano na gruntach III klasy, ciężkich, żyznych i słabo przepuszczalnych. Do czasu, gdy grunty były użytkowane rolniczo, wystarczały funkcjonujące urządzenia melioracyjne. Niestety, zwarta zabudowa oraz utwardzenie większości powierzchni (droga dojazdowa, wjazdy na posesje, chodniki itp.) spowodowało, że nadmiar wód opadowych zaczyna podtapiać sąsiednie nieruchomości. Plan co prawda zobowiązuje inwestora do zagospodarowania wód opadowych na swoim terenie lub odprowadzenie do istniejących cieków, jednak w praktyce okazuje się to niezwykle trudne do realizacji. Budowa zbiorników gromadzących wodę na terenie osiedla praktycznie nie wchodzi w grę – brak miejsca. Odprowadzenie do urządzeń melioracyjnych również jest niełatwym zadaniem. Najbliższy rów melioracyjny, mogący odebrać nadmiar wody, zlokalizowany jest w odległości 450 m. Ponieważ rów przydrożny, który pozwoliłby odprowadzić wody, jest rowem jedynie z nazwy, konieczna będzie budowa nowego systemu kanalizacyjnego.

I tu już deweloper nie bardzo się kwapi do ponoszenia kosztów. Chciałby jak najprędzej sprzedać mieszkania a problem odwodnienia pozostawić Gminie – niestety w gminie Rokietnica staje się to regułą.

Kolejnym problem to nieunikniony konflikt pomiędzy mieszkańcami osiedla a okolicznymi rolnikami. Już w chwili obecnej deweloper dąży do likwidacji hodowli trzody chlewnej w sąsiednich gospodarstwach – podobno odór jest nie do wytrzymania. Przyszłym mieszkańcom zapewne będą przeszkadzać również prace polowe, takie jak nawożenie, opryski, żniwa. Bardzo szybko zapomną, że to oni przyszli do wsi, a nie wieś do nich. Podobnych przykładów można wymienić w podpoznańskich gminach mnóstwo.

Kolejnym przykładem niefrasobliwości dewelopera jest sprawa nazewnictwa i związana z tym możliwość meldowania się na osiedlu. Nadana przez niego nazwa „Zacisze” jest nieformalna i nie funkcjonuje w rejestrze statystycznym. W związku z tym Urząd Gminy nie może nadawać numerów porządkowych i tym samym meldować nowych mieszkańców. Droga, przy której zlokalizowane jest osiedle, jest własnością prywatną i dlatego Gmina nie może z urzędu nadać nazwy ulicy oraz przydzielić numerów budynkom.

Na koniec przykład „rzetelności” informacji udzielanych przez dewelopera oferującego mieszkania na w/w osiedlu. Na stronie - link przedstawia zalety nowego osiedla. Jak przedstawione informację mają się do rzeczywistości?

-      Osiedle położone w otoczeniu lasów – najbliższy las jest w odległości 2,5 km, bezpośrednia okolica praktycznie pozbawiona drzew

-        Blisko jez. Kiekrz – odległość 8,5 km

-        Bliska odległość od sklepu i szkoły – ok. 1,5 km

-    Lokalizacja na dostępnej mapie całkowicie błędna – przedstawia teren przy ul. Tarnowskiej w Napachaniu - zastanawiam się, czy działanie takie było zamierzone

Do tego dodać należy możliwe utrudnienia komunikacyjne w okresie zimowym. Ul. Kokoszczyńska na większości swojej długości jest niezabudowana. Powoduje to częste nawiewanie śniegu z pól, uniemożliwiające bezpieczny przejazd.

Jak więc widać na podanym przykładzie, planowanie przestrzenne na poziomie Gminy nie jest zadaniem prostym. Nieprzemyślanymi decyzjami bardzo łatwo można doprowadzić do większych szkód niż korzyści. Konsekwencje błędnych decyzji zazwyczaj spadają na barki gminy, która ponosi związane z tym koszty. W konsekwencji koszty te ponoszą również mieszkańcy Gminy, ze względu na rezygnację lub przesunięcie w terminie innych inwestycji komunalnych.

Obserwatorka I (Pierwsza)