Czy gmina Dopiewo ma szansę na pozyskanie dużych inwestorów?

Na temat braku dużych inwestycji przemysłowych, dających Gminie dochody a mieszkańcom pracę, wylano już morze atramentu. Również przeze mnie sprawa ta była wielokrotnie omawiana. Wracam do niej po raz kolejny z dwóch powodów.

Pierwszy to życzeniowe komentarze, pojawiające się na forach internetowych. Nie wiem, na ile są one spontaniczne, a w jakim stopniu sterowane? W związku z dyskusją nt. dopuszczenia ruchu motorówek na obszarze całego jez. Niepruszewskiego pojawił się komentarz, który naprawdę mnie rozśmieszył. Otóż jeden z internautów stwierdził, że „odpowiednie jego wypromowanie (jez. Niepruszewskiego – przypis autora) może przyciągnąć różnego rodzaju inwestycje”.

Autor sugeruje, że wpuszczenie motorówek na jezioro spowoduje boom inwestycyjny. Kto zna uwarunkowania związane z jez. Niepruszewskim – własność gruntów, zasięg terenów chronionych, wielkość zbiornika wodnego, stan dróg dojazdowych oraz poziom infrastruktury – wie, że możliwości inwestycyjne w Zborowie są minimalne.

Obiekt typu hotel Gołębiewski, jak w Mikołajkach na Pojezierzu Mazurskim, z pewnością nie powstanie. Co najwyżej, w niewielkim stopniu, można poszerzyć zakres usług dla osób wypoczywających w okresie letnim – jez. Niepruszewskie służy i służyć będzie przede wszystkim lokalnej społeczności. Akwen jest zbyt mały i nie posiada połączenia z innymi zbiornikami, aby można było pokusić się o zagospodarowanie podobne, jak to ma miejsce w przypadku jezior mazurskich. Ponadto duże inwestycje przyczyniłyby się, do zniszczenia walorów przyrodniczych i krajobrazowych, jakimi dysponuje jez. Niepruszewskie.

Drugim powodem podjęcia przeze mnie tematu, związanego z napływem inwestorów, jest dość wyraźny kierunek działań Wójta, mający na celu powiększenie terenów, przeznaczonych pod działalność gospodarczą. W ciągu kilku miesięcy obecnej kadencji, uchwalono wiele planów zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod aktywizację gospodarczą. Przygotowano kilka kolejnych uchwał o przystąpieniu do opracowania planów.

Należy jednak pamiętać, że wyznaczenie terenów na cele aktywizacji gospodarczej, to tylko etap wstępny, który nie gwarantuje jeszcze sukcesu.

Aby uzasadnić moje stanowisko, posłużę się przykładem. W Dąbrowie, w latach 1997-2002, w rejonie ul. Bukowskiej, Batorowskiej i Rolnej, uchwalono 6 planów zagospodarowania przestrzennego o łącznej powierzchni ponad 28 ha. W ciągu kilkunastu lat zagospodarowano raptem tereny o łącznej powierzchni ok. 2,8 ha tj. aż 10%. Pozostałe grunty w dalszym ciągu są użytkowane rolniczo.

Podobna sytuacja ma miejsce w Dopiewie. Przy ul. Laserowej, z terenu przeznaczonego pod aktywizację w 2001 r. o powierzchni ok. 21,5 ha, zagospodarowano dotychczas 0,5 ha gruntów. Również z prawie 90 ha przy drodze S11 w Dąbrówce zagospodarowane zostało 0,7 ha – plan uchwalono w 2013 r.

Co więc stoi na przeszkodzie, że gmina Dopiewo, nawet w minimalnym stopniu, nie może w dziedzinie atrakcyjności gospodarczej, konkurować z Tarnowem Podgórnym, Bukiem, Komornikami czy Suchym Lasem? Czy władze Gminy podejmując kolejne uchwały przeanalizowały, jakie czynniki powodują, że dany teren staje się atrakcyjny dla inwestorów? Czy przygotowano jakąś długofalową strategię, czy też podjęte działania mają charakter doraźny i spontaniczny? – uchwalajmy plany a potem zastanowimy się, co robić dalej. Nie bez znaczenia są trendy globalne, które powodują, że znaczna część produkcji przenoszona jest na inne kontynenty. Wydaje mi się, że najlepszym okresem na pozyskiwanie inwestorów były lata 90-te ub. wieku oraz pierwsze lata XXI w. Niestety były wójt Andrzej Strażyński przegapił ten okres, skupiając się na zabudowie mieszkaniowej. A zaniedbań tych nie da się już odrobić. Co najwyżej można próbować je zmniejszać, ale trzeba mieć pomysł.

Oprócz czynników takich jak: istniejąca lub planowana infrastruktura komunalna, dostępność komunikacyjna, ulgi dla inwestorów, promocja i inne - to jednym z najważniejszych elementów jest sprawa własności gruntów. To ona w dużym stopniu decyduje o możliwościach przyciągnięcia poważnych inwestorów.

W przypadku własności gruntów można wyróżnić 3 kategorie, mające różny wpływ na tempo zagospodarowania.

Z tego punktu widzenia, najlepszym rozwiązaniem jest sytuacja, gdy inwestor już prowadzi na terenie Gminy działalność lub posiada grunty, które chce przeznaczyć na dalszy rozwój. Jako przykłady mogą służyć ostatnio uchwalone plany w Więckowicach przy drodze wojewódzkiej 307, przy ul. Trzcielińskiej w Dopiewie, Silo Center w Skórzewie czy uchwała o przystąpieniu do opracowania planu w Fiałkowie. Jednak to rozwiązanie niesie ze sobą zagrożenia. Władze Gminy, chcąc przypodobać się inwestorowi, idą często na zbyt daleko idący kompromis. Plany uchwalane są z naruszeniem prawa (Więckowice) lub na cele inwestycyjne przeznacza się tereny, które powinny być chronione (Fiałkowo). Jak się wydaje, doraźne korzyści - przeważają nad celami długofalowymi (racjonalne gospodarowanie przestrzenią).

Dobrym rozwiązaniem jest również uchwalanie planów zagospodarowania na gruntach gminnych, tak jak to miało miejsce w przypadku gminy Buk – tzw. Park Przemysłowy „BUK”. Niestety, w przypadku gminy Dopiewo nie jest to możliwe. Władze w poprzednich latach, szczególnie dotyczy to okresu rządów Andrzeja Strażyńskiego, nie były zainteresowane wykupem gruntów, będących w zarządzie ANR. Jeżeli już przejmowano tereny, to nieodpłatnie, z przeznaczenie na usługi publiczne. Tak więc, w tym przypadku możliwości pozyskania inwestorów praktycznie nie istnieją – z jednym wyjątkiem.

Kilkanaście lat temu, Gmina przejęła 65 ha na terenie Dopiewa z przeznaczeniem na składowisko odpadów i oczyszczalnię ścieków. Jak na razie wykorzystano zaledwie 15 ha, pozostała część jest użytkowana rolniczo. Plan zagospodarowania dla w/w terenu przewiduje również lokalizację usług sportowo-rekreacyjnych oraz cmentarz komunalny. Usługi sportowe w sąsiedztwie cmentarza, wysypiska i oczyszczalni są mało atrakcyjne. A ponieważ minęło już 10 lat od przejęcia gruntów, istnieje możliwość zmiany planu oraz sprzedaży części terenu inwestorom prywatnym. Gmina w tym przypadku zarobiłaby podwójnie – na sprzedaży gruntu oraz pobierając podatek od nieruchomości. Największym jednak problemem jest brak uzbrojenia terenu.

Najmniejsze szanse na inwestycje widzę w przypadku terenów prywatnych. Decyduje tu kilka czynników jak: rozdrobnienie gruntów, brak infrastruktury, zbyt wysokie oczekiwania finansowe właścicieli nieruchomości. Przykładem rozdrobnienia mogą być grunty objęte projektami uchwał przygotowanymi na VIII sesję Rady Gminy. Projekt planu dla Gołusek (druk nr 94) obejmuje 34 działki, dla Zakrzewa i Dąbrowy (druk nr 93) - 14 działek. Jeżeli liczba właścicieli jest podobna, to porozumienie w sprawie sprzedaży nieruchomości może być trudne do osiągnięcia. Na terenie Zakrzewa i Dąbrowy, przylegających do tego ostatniego, objętych planem, uchwalonym równo rok temu - jak na razie nic się nie dzieje. Z tego co wiem, to za grunt pod drogę publiczną rolnicy żądali astronomicznych sum. Niektórym właścicielom wydaje się, że sama lokalizacja przy drodze ekspresowej upoważnia ich do stawiania wygórowanych oczekiwań.

Większość prywatnych gruntów przeznaczonych pod działalność gospodarczą, praktycznie nie posiada infrastruktury. Jedynym elementem, a i to nie zawsze, jest przebiegająca w sąsiedztwie droga. Czasem, jak w przypadku terenów w Dąbrowie, jedynym elementem infrastruktury jest wąska, nieutwardzona droga gminna. Inwestorzy oczekują, zazwyczaj chociaż częściowego uzbrojenia terenu. Właściciele gruntów tego nie zrobią, bo przeważnie nie dysponują odpowiednimi środkami. Ponadto wydatki na uzbrojenie musieliby wliczyć w cenę nieruchomości, co dodatkowo podniosłoby koszty inwestorskie. Gmina również nie kwapi się do uzbrajania prywatnych terenów. W sytuacji, gdy potrzeby w dziedzinie infrastruktury komunalnej na terenach mieszkaniowych są tak duże, inwestowanie w grunty rolne, wywołałoby powszechne oburzenie. Nie wiem - czy i jakie są możliwości pozyskania środków zewnętrznych na uzbrajanie takich terenów. Zresztą pracownicy UG Dopiewo nie mogą pochwalić się, szczególnymi sukcesami w dziedzinie pozyskiwania funduszy unijnych i dlatego nie należy się nastawiać, zbyt optymistycznie w swoich oczekiwaniach.

Trzeba pamiętać, że grunty objęte planami zagospodarowania są znacznie droższe niż tereny, dla których planów nie uchwalono. Dlatego wielu inwestorów woli kupować grunty nie przekształcone i dopiero wówczas starać się o zmianę ich przeznaczenia. Taka sytuacja miała miejsce w Więckowicach przy drodze 307, w Dopiewie przy ul. Trzcielińskiej, w Fiałkowie czy przy ul. Poznańskiej w Skórzewie (Silo Center). Gdyby nie to, żadne inwestycje na tych terenach nie byłyby realizowane.

Podsumowując, mam wrażenie, że uchwalanie kolejnych planów zagospodarowania na gruntach prywatnych może być działaniem pod publiczkę. Za cztery lata Wójt w statystykach będzie mógł podać, ile setek hektarów gruntów rolnych przekształcono pod tereny działalności gospodarczej. A to, że w dalszym ciągu po tych polach będą jeździły maszyny rolnicze, nikogo nie będzie interesowało. Aby tereny można było zagospodarować potrzebna jest odpowiednia promocja (w niektórych gminach przez pierwsze lata stosowane są ulgi finansowe), zrealizowana chociaż w części infrastruktura komunalna oraz przekonanie właścicieli nieruchomości do zachowania umiaru w swoich roszczeniach. W przeciwnym wypadku za kilkanaście lat sytuacja będzie wyglądała tak, jak opisana przeze mnie wyżej w Dąbrowie.

Obserwatorka I (Pierwsza)