Plan ogólny gminy Dopiewo – epopei ciąg dalszy

 

Stare przysłowia, jednak w dalszym ciągu są aktualne. Tym razem mam na myśli to – „uderz w stół, a nożyce się odezwą”. Ledwie 24 kwietnia br. roku zadałam pytanie, dotyczące udostępnienia projektu planu ogólnego gminy Dopiewo - https://blogdopiewo.blogspot.com/2026/04/gdzie-jest-projekt-planu-ogolnego-dla.html, a tu niespodzianka. Już po 4 dniach, 28 kwietnia w Biuletynie Informacji Publicznej gminy Dopiewo, opublikowana została dokumentacja, jaka dotychczas została przygotowana, w tym istotnym temacie. Przy okazji wyszło na jaw kilka spraw, które raczej nie przynoszą chluby naszym samorządowcom.

Pierwsze, co „rzuca się” w oczy, to fakt, że Urząd Gminy w kwestii przygotowania projektu planu jest jeszcze „w lesie”. Świadczy o tym dodatkowe wyjaśnienie (wyróżnione kolorem czerwonym), dołączone do komunikatu:

Okazuje się, że projekt planu ogólnego jest dopiero na etapie opiniowania i uzgodnień z właściwymi organami, których lista, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest całkiem spora. Kiedy mija termin opinii i uzgodnień? - nie podano. W każdym razie, w projekcie planu trzeba będzie uwzględnić zmiany, wynikające z opinii i uzgodnień. Dopiero wówczas projekt może być poddany konsultacjom społecznym.

Tak więc, data 31 sierpnia 2026 r., która ma być terminem ostatecznym uchwalenia planu ogólnego, jest raczej nierealna.

Nie zamierzam szczegółowo zgłębiać przepisów ani założeń planu ogólnego, ponieważ jest to tematyka, po pierwsze zbyt rozległa, a poza tym sama jeszcze tego nie rozgryzłam. Tylko ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, niby posiada tekst jednolity, ale nie uwzględnia kolejnych wprowadzanych zmian.

Do tego aktów wykonawczych, czyli rozporządzeń, wydano już kilka i wszystkie są obowiązujące. Dla zainteresowanych podaję ich listę:

Zatem ograniczę się do przedstawienia sposobu, jak przeciętny mieszkaniec może się w tym wszystkim połapać, nie dostając kociokwiku.

Plan ogólny gminy wyznacza 13 stref planistycznych:

dla których przewidziano określoną kolorystykę na mapie:

Głównym założeniem ustawodawcy, przy tworzeniu przepisów, określających sposób zagospodarowania terenu, było położenie nacisku na kilka elementów. Nie wszystkim one się spodobają, szczególnie właścicielom gruntów rolnych, którzy liczyli na duże zyski przy ich zagospodarowaniu.

Chyba najważniejszym założeniem, jest ograniczenie terenów zabudowy mieszkaniowej. Jest to słuszne podejście, jeśli spojrzy się na totalny chaos przestrzenny w tym zakresie, szczególnie wokół dużych aglomeracji. Jest to również potężny problem dla samorządów, które muszą zapewnić infrastrukturę komunalną. Natomiast o szkodach dla środowiska naturalnego, już nie wspomnę.

Niestety, podobnych ograniczeń nie wprowadzono dla terenów działalności gospodarczej. Najwyraźniej decydenci uważają, że ciągły wzrost gospodarczy jest możliwy i konieczny. Prawa fizyki są jednak nieubłagane. Na planecie o ograniczonych zasobach, ciągły wzrost jest niemożliwy i prędzej czy później ludzkość dojdzie do ściany. A na to, że ludzie dobrowolnie ograniczą rozbuchaną konsumpcję, nie ma co liczyć.

Drugim, ważnym założeniem planów ogólnych ma być dostępność infrastruktury społecznej, czyli szkół podstawowych oraz zieleni publicznej:

Na koniec, należy zwrócić uwagę na istotny fakt - że plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, w przeciwieństwie do dotychczas obowiązującego studium gminy. Jednak póki co, uchwalenie planu ogólnego, który wprowadzi zmiany w porównaniu do studium, niekorzystne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, nie daje podstaw do roszczeń odszkodowawczych.

Przejdźmy teraz do naszych lokalnych uwarunkowań. Przygotowałam kilka mapek, na których można porównać zmiany, jakie nastąpiły w porównaniu z obecnym Studium Gminy. Aby były bardziej czytelne, podzieliłam Gminę na 3 części.

Pierwsza, obejmuje część północno-zachodnią – mapa Studium po lewej, mapa planu ogólnego z prawej strony:

Jak można zauważyć, w znaczącym stopniu ograniczono tereny zabudowy mieszkaniowej. Dotyczy to przede wszystkim: Zborowa i Dopiewca, czyli terenów nie objętych planami miejscowymi. Tym samym powiększyły się tereny otwarte, na których obowiązywać będzie zakaz zabudowy. Funkcja otwarta, pozwala jednak na budowę m.in. farm fotowoltaicznych. Jak wiadomo, w opracowaniu jest kilka wniosków dla takich obiektów na terenie: Zborowa i Więckowic. Zamiast więc zabudowy mieszkaniowej, możemy mieć wielohektarowe pola paneli fotowoltaicznych.

Kolejne mapki, obejmują północno-wschodnią część Gminy:

Tutaj, tj. na terenie: Skórzewa, Dąbrowy, Dąbrówki, Palędzia i Zakrzewa - obszar zabudowy mieszkaniowej zmienił się w minimalnym stopniu, ze względu na dużą liczbę planów miejscowych. Jednak w znacznym stopniu, powiększono tereny przemysłowe, szczególnie w Dąbrówce oraz usługowe. Funkcją dodatkową terenów usługowych, jest możliwość budowy  składów i magazynów. W przypadku sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową, jest to rozwiązanie niekorzystne.

Wreszcie, część południowa Gminy:

Na tym obszarze, nastąpiły duże zmiany. W znacznym stopniu zmniejszono tereny zabudowy mieszkaniowej w Lisówkach i Konarzewie, w mniejszym w Trzcielinie.

Największym „wrzodem”, jeśli tak można powiedzieć, jest teren przemysłowy w Trzcielinie i Konarzewie, po północnej stronie drogi powiatowej, łączącej obie miejscowości.

Zastanawia mnie, duża powierzchnia pod cmentarze w tej części Gminy. Zaplanowano powiększenie cmentarza przy ul. Kościelnej w Konarzewie, a oprócz tego pozostawiono duży obszar pod przyszły cmentarz przy ul. Przy Leśniczówce w Dopiewie. Czyżby włodarze przewidywali kolejną pandemię?

To, co można na pierwszy „rzut” oka zauważyć, to ukłon w stronę dużych podmiotów gospodarczych, jak: RSP Dąbrówka czy firma Dolata. Pozytywnym elementem jest za to, zmniejszenie terenów zabudowy mieszkaniowej, szczególnie w rejonach najcenniejszych przyrodniczo, jak: Lisówki i Zborowo.

Podsumowując, uważam, że władze Gminy mogą spodziewać się lawiny wniosków o zmianę projektu planu ogólnego. Szczególnie z tych terenów, które w Studium Gminy przewidziane były pod zabudowę mieszkaniową. Ciekawi mnie, jak wójt Sławomir Skrzypczak oraz Rada Gminy sobie z tym poradzi? A jeśli nawet nie poradzą sobie, to i tak radni przegłosują, zgodnie z oczekiwaniem decydentów, dzięki większości zbudowanej na bezwstydach!

Obserwatorka I (Pierwsza)