Działki gminne w Zakrzewie - puszka Pandory

Co jakiś czas wraca temat sprzedaży działek gminnych w Zakrzewie w rejonie ul. Gajowej. Urząd Gminy w Dopiewie z uporem godnym lepszej sprawy dąży do ich sprzedaży, prawdopodobnie usiłując tymczasowo załatać coraz większą dziurę budżetową. Rozpasane ambicje wójt Zofii Dobrowolskiej oraz części radnych powodują, że władze coraz rozpaczliwiej szukają dodatkowych środków. Niestety uważam, że praktyka ta prędzej czy później się zemści, a następca (bo nie wierzę, że Zofia Dobrowolska może wygrać kolejne wybory) będzie musiał się zmierzyć z nie lada wyzwaniem.

W artykule z 9 grudnia 2012 r., komentującym m.in. wypowiedź Piotra Jelińskiego w sprawie działek w Zakrzewie, przedstawiłam moją wstępną opinię nt. ich sprzedaży przez Gminę - link , dziś zamierzam nieco temat rozwinąć. Zapewne wielu Czytelników zgodzi się ze mną, że ziemia jest najpewniejszą lokatą kapitału, a sprzedaje się ją tylko raz. Pierwotna cena działek w Zakrzewie 200 zł/m2 netto obniżona została do 165 zł/m2 netto a mimo to nie znalazły one nabywców. Winno to dać do myślenia decydentom w Gminie, ale niestety nie daje. Być może Gminie uda się w końcu sprzedać działki za ułamek nominalnej wartości, np. po 100 lub 80 zł/m2. Wkrótce jednak może okazać się, że koszty poniesione na budowę infrastruktury przekroczą zyski uzyskane ze sprzedaży.

Gmina poniosła już koszty związane z opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podziałem nieruchomości oraz ogłaszaniem kolejnych przetargów na sprzedaż. W proporcji do wartości działek nie są one może zbyt duże, ale trzeba je odliczyć od ewentualnego zysku. Najważniejszą kwestią jest jednak brak uzbrojenia działek. Teren, na jakim są zlokalizowane, dotychczas użytkowany był jako leśny, rolny i kopalnia kruszywa. Dla tego typu działalności żadna infrastruktura, łącznie z drogami dojazdowymi, nie była potrzebna. W przypadku przekształcenia terenu na działki budowlane konieczna jest budowa infrastruktury od podstaw. Poza energią elektryczną, gazem i telekomunikacją, realizacja pozostałej infrastruktury należy do zadań gminy. Dotyczy to w pierwszej kolejności sieci wodociągowej, następnie kanalizacji sanitarnej, odwodnienia, oświetlenia oraz budowy dróg. Co prawda żadne przepisy nie obligują Gminy do realizacji infrastruktury w określonym terminie, ale to tylko teoria. Nowi właściciele, o ile tacy się znajdą, w pierwszej kolejności zwrócą się do tut. Urzędu o realizację infrastruktury, umożliwiającej korzystanie z nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem. I zapewniam, że nie będą potulnie prosić i czekać, ale żądać. Należy zauważyć, że na własne życzenie władz Gminy! Pozwolą na to ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała Rady Gminy z 26 marca 2012 r. przewiduje m.in.: nakaz docelowego wyposażenia dróg o utwardzonej nawierzchni w system kanalizacji deszczowej, nakaz wyposażenia obszaru objętego planem w podstawową sieć infrastruktury technicznej (zaopatrzenie w wodę z nowych sieci wodociągowych w powiązaniu z siecią gminną, nakaz docelowego odprowadzania ścieków bytowych do projektowanej sieci kanalizacji sanitarnej do oczyszczalni ścieków). Czy zadania te będą realizować przyszli właściciele nieruchomości - bynajmniej. Są to zadania samorządu lokalnego. Czy Radni podejmując uchwałę brali pod uwagę wszystkie okoliczności i zagrożenia?

Zacznijmy od sieci wodociągowej, która obok sieci energetycznej należy do podstawowych mediów. Obecnie Zakrzewo w wodę zaopatrywane jest z ujęcia w Wysogotowie - Studium Gminy. Ponoć to ujęcie jest na wyczerpaniu. Będzie więc problem z zaopatrzeniem w wodę, nie tylko nowych terenów, ale również już zamieszkałych. W związku z tym Gmina będzie zmuszona doprowadzić wodę z innego ujęcia, najprawdopodobniej z Joanki w Trzcielinie. Zakładając, że część planowanej sieci zaopatrywać będzie również inne miejscowości i osiedla, pozostaje odcinek bezpośrednio zaopatrujący wnioskowane osiedle w Zakrzewie. Najkrótsza droga prowadzi z Dopiewca przez Pokrzywnicę do Zakrzewa - 5,2 km. Do tego doliczyć należy budowę sieci na terenie osiedla - kolejny 1,8 km. Łącznie mamy więc do zbudowania 7 km sieci wodociągowej.

Zakrzewo częściowo posiada już sieć kanalizacji sanitarnej - nie wiem czy obejmuje ona również ul. Gajową. Zakładając, że sieć posiada parametry pozwalające na przyłączenie docelowo 88 działek, pozostaje budowa dodatkowo ok. 2 km kanalizacji (w drodze dojazdowej z ul. Gajowej oraz na drogach wewnętrznych) - być może konieczna będzie również budowa przepompowni. Plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje co prawda, do czasu budowy sieci, instalację zbiorników bezodpływowych. Zastanawiam się jednak, ilu z nowych właścicieli będzie skłonnych ponosić dwukrotnie koszty - najpierw budowa szamba, później przełączenie do sieci oraz likwidacja zbiornika?

Kolejny problem to drogi dojazdowe. Obecnie drogi wewnętrzne są dojazdem czysto teoretycznym. Zabudowa nieruchomości spowoduje, że z dróg w pierwszej kolejności będą korzystać pojazdy ciężarowe, dowożące materiały budowlane. Wystarczy trochę deszczu, aby stały się one nieprzejezdne. Ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego przewidują, że drogi na terenie osiedla to drogi publiczne. Tak więc ich utrzymanie i budowa należeć będą do zadań własnych Gminy. Nawet, gdyby Gmina w początkowym okresie ograniczyła się do utwardzenia dróg dojazdowych tłuczniem, to koszt przy długości ok. 1800 m i szer. 4 m wyniesie ok. 220 tysięcy złotych. Obawiam się, że nowych właścicieli takie rozwiązanie usatysfakcjonuje na krótką metę. Wkrótce mogą zażądać trwałej nawierzchni, to wymagać będzie budowy kanalizacji deszczowej - najbliższym ciekiem wodnym, do którego można będzie odprowadzić wody opadowe jest rzeka Wirynka. Tak duży wzrost odprowadzanych wód wymusi z kolei modernizację i przebudowę koryta Wirynki, która na całym odcinku graniczy z gruntami prywatnymi - w przypadku podtopień protestować będą ich właściciele.

Osiedle zlokalizowane jest w terenie odizolowanym od obszarów zabudowanych. Wiąże się to z kolei z zapewnieniem bezpieczeństwa przyszłych mieszkańców. Z pewnością wystąpią do Gminy o budowę oświetlenia ulicznego i to zarówno na drodze dojazdowej od ul. Gajowej, jak na drogach osiedlowych. Jak wynika z informacji, dotyczących realizowanych na terenie Gminy inwestycji, koszt budowy 1 lampy może wynosić od 6 do nawet 12 tysięcy złotych.

Kolejny problem to samosiewy porastające teren przyszłego osiedla. O ile sprawą wycinki drzew na obszarze działek budowlanych będą martwić się przyszli właściciele, o tyle sprawa wycinki w pasie dróg dojazdowych leży po stronie Gminy. Zdjęcia lotnicze, dostępne w internecie potwierdzają, że drzew przeznaczonych do usunięcia, których wiek przekroczył 10 lat, mogą być setki, o ile nie tysiące. A trzeba pamiętać, że oprócz kosztów związanych z usunięciem drzew, będą również te związane z nasadzeniami. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie przyrody, za każde usunięte drzewo należy uiścić opłatę lub dokonać nasadzenia. Ciekawe czy Gmina znajdzie tyle terenów na nowe nasadzenia?

Na marginesie wspomnę jeszcze o rekultywacji części terenu objętego planem. Nie wiem, czy działki o nr ewid. 295, 299, 304, 308, 313, 317, 322, 326, 330 są własnością Gminy - na razie nie są przeznaczone do sprzedaży. Jeżeli Gmina jest ich właścicielem, to do w/w kosztów dojdą jeszcze te związane z rekultywacją terenu. W obrębie w/w działek prowadzona była działalność, związana z kopalnią kruszywa i w obecnym stanie nie nadają się one do zagospodarowania.

Na obniżenie wartości części nieruchomości, wpływ mieć będzie niewątpliwie, przebiegająca w sąsiedztwie linia 400 kV. Jest to linia najwyższego napięcia, której sąsiedztwo z pewnością odstraszy wielu potencjalnych klientów. Niestety, na skablowanie linii nie ma co liczyć.

Aby nie ograniczać się wyłącznie do krytyki, chcę również podpowiedzieć pewne rozwiązania. Z pewnością wójt Zofia Dobrowolska z nich nie skorzysta - ostatnie decyzje świadczą jednoznacznie o tym, że słucha tylko siebie oraz swoich klakierów - tym niemniej może zostaną one wykorzystane przez następców. Najlepszym, w mojej ocenie, rozwiązaniem jest sprzedaż całego terenu, wraz z drogami dojazdowymi, inwestorowi strategicznemu. Odpowiednie porozumienia pozwoliłyby zwolnić Gminę z ponoszenia kosztów na budowę infrastruktury. Na przeszkodzie stoją jednak ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - przewidują realizację wyłącznie zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej. To wymusza stosunkowo niewielką jej intensywność. Co prawda możliwa jest zabudowa jednorodzinna dwulokalowa w formie zabudowy bliźniaczej - wynika to z definicji zabudowy jednorodzinnej - pozwala jednak na realizację maksymalnie ok. 176 odrębnych lokali użytkowych. Przypuszczam, że dla dewelopera takiego jak Linea, jest to stanowczo za mało. Koszty związane z budową infrastruktury, które musieliby ponieść przyszli mieszkańcy osiedla, byłyby na tyle wysokie, że trudno byłoby znaleźć chętnych na mieszkania.

W związku z tym władzom Gminy pozostają dwa rozwiązania:

- wstrzymać się ze sprzedażą w oczekiwaniu na lepszą koniunkturę - taka jak w I dekadzie XXI wieku jednak może już nie nastąpić

- zmienić plan miejscowy i dostosować go do oczekiwań deweloperów - jest to rozwiązanie sprzeczne z moimi poglądami nt. sposobu zagospodarowania terenu Gminy (powstanie kolejne blokowisko), ale w obecnej sytuacji najkorzystniejsze. W przyszłości jednak może rodzić kolejne problemy, jak np. brak miejsc w przedszkolach czy szkołach. Być może swoją szansą otrzyma wówczas szkoła w Więckowicach - idealny dojazd drogą wojewódzką.

Sprzedaż działek doraźnie poprawi stan finansów Gminy, docelowo spowoduje z pewnością wstrzymanie lub opóźnienie wielu ważniejszych inwestycji komunalnych. Koszty budowy infrastruktury mogą przekroczyć dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości.

Obserwatorka I (Pierwsza)