Budownictwo mieszkaniowe czy aktywizacja gospodarcza - dylemat samorządów

Podejmuję temat wielokrotnie już poruszany, również na tym blogu. Być może wielu osób ten problem nie zainteresuje, jednak w mojej ocenie polityka gmin w tym zakresie może mieć istotny wpływ na komfort życia mieszkańców. Dotyczy to szczególnie gmin, w których dominującą funkcją jest budownictwo mieszkaniowe, takich jak Dopiewo i Rokietnica.

Gmina Dopiewo przygotowuje obecnie nową Strategię Rozwoju. Co prawda mam zastrzeżenia co do przydatności tego dokumentu -  link1 link2 , jednak jeżeli już powstaje, a koszty będą z pewnością dość duże, niech będzie solidnie opracowany.

Przede wszystkim należy uwzględnić zagrożenia związane z niekontrolowanym rozwojem zabudowy mieszkaniowej, szczególnie deweloperskiej.

Jeszcze kilkanaście lat temu zabudowa deweloperska miała zupełnie inny charakter. Linea sprzedawała działki lub budowała budynki jednorodzinne lub bliźniacze, np. ul. Sosnowa, Leszczynowa czy część Cedrowej w Dąbrówce. Nieco intensywniejsza zabudowa powstawała na terenach zagospodarowywanych przez firmę Nikel. Obecnie deweloperzy dążą do coraz większego zagęszczenia – powstają lub planuje się budynki mieszkalne wielorodzinne. Prowadzi to do tego, że coraz więcej osób zamieszkuje na coraz mniejszym obszarze. W związku z tym coraz bardziej wzrasta zapotrzebowanie na usługi komunalne, takie jak dostawa wody i odbiór ścieków.

Wieloletnia, niefrasobliwa polityka Zakładu Usług Komunalnych w Dopiewie, zwłaszcza w zakresie dostaw wody, doprowadziła do sytuacji kryzysowej - link Władze Gminy będą musiały w najbliższym czasie podjąć radykalne działania, aby ograniczyć zagrożenie. W kwestii ograniczenia nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe w pewnych przypadkach niewiele można zrobić (100 ha w Dopiewcu), w innych jak na razie niewiele się robi (plan w Dąbrówce przy ul. Komornickiej - link )

O ile uzbrojeniem terenu osiedla, jak na razie zajmują się deweloperzy, kosztami obciążając przyszłych mieszkańców, o tyle doprowadzenie mediów do osiedli leży po stronie Gminy. Jak wiadomo większość zabudowy mieszkaniowej, w tym cała zabudowa deweloperska, zlokalizowana jest w centralnej i północno-wschodniej części Gminy – na północ od linii kolejowej. Natomiast główne ujęcie wody w Joance, które ma być remedium na kłopoty z wodą, znajduje się w południowej części, przy granicy z gminą Stęszew. Odległość pomiędzy Joanką a nowym osiedlem Linei wynosi, bagatela, 9 km (zarówno przez Dopiewo, jak i Konarzewo). Doprowadzenie wodociągu do Dąbrówki czy Skórzewa to kolejne kilometry rur i kolejne urządzenia towarzyszące jak np. stacje pomp. Jakie to będą koszty, nie chcę nawet zgadywać. A póki co, nowi właściciele nieruchomości nie są informowani przez deweloperów o kłopotach w dostawach wody. Dlatego absolutnie nie dziwi mnie ich niezadowolenie, gdy w kranach zaczyna brakować wody.

Część urządzeń w Jance już istnieje. Najważniejszą jednak sprawą jest budowa magistrali wodociągowej wraz z urządzeniami towarzyszącymi (plan budowy ujęcia uchwalono już w 2000 r.). Dodatkowym utrudnieniem są 2 poważne przeszkody na trasie wodociągu – autostrada A2 i linia kolejowa. Nie jest to problem techniczny ale znacznie zwiększający koszty inwestycji. Pomijam już sprawę opłaty za służebność (PKP domaga się obecnie opłaty za umieszczenie urządzeń w pasie linii kolejowej) lub za umieszczenie urządzenia w pasie drogi publicznej (większa część sieci przebiegać będzie zapewne w pasie dróg powiatowych). Generalnie koszty rozbudowy sieci wodociągowej spadną na Gminę, natomiast korzyści będą po stronie deweloperów. No chyba, że Gmina dogada się z deweloperami w sprawie współuczestniczenia w kosztach budowy infrastruktury.

Nieco lepiej przedstawia się sprawa odbioru ścieków, choć i tu główny ciężar spada na Gminę. Całe szczęście, że kilka lat temu powstała oczyszczalnia w Dąbrówce – nie wyobrażam sobie, aby wszystkie ścieki odprowadzane były do oczyszczalni w Dopiewie. Co ciekawe oczyszczalnia w Dąbrówce powstała tylko dzięki protestom mieszkańców Skórzewa. Kilka lat temu Urząd Gminy chciał rozbudować oczyszczalnię ścieków w Skórzewie, w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych przy ul. Leśnej. Gwałtowne protesty spowodowały, że władze wycofały się z tego pomysłu a oczyszczalnię zlokalizowano w Dąbrówce, przy torach. Teren ten w przewidywalnej przyszłości nie zostanie przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową – na przeszkodzie stoją linie energetyczne wysokiego napięcia. Oczyszczalnia nie koliduje z planowaną aktywizacją gospodarczą. Po kilku latach okazało się jednak, że moce przerobowe nowej oczyszczalni są niewystarczające – Gmina musiała przystąpić do rozbudowy oczyszczalni.

Ktoś może powiedzieć, że przecież znaczną część kosztów budowy pokrywają fundusze unijne. Owszem pokrywają, ale tylko koszty budowy. Koszty eksploatacji ponosi Gmina.

Jak więc widać, rozwój budownictwa mieszkaniowego generuje przede wszystkim koszty, a mieszkańcy i tak będą zawsze niezadowoleni.

Rozwój aktywizacji gospodarczej i przyciągnięcie inwestorów również w początkowym okresie może generować koszty – Gmina musi stworzyć odpowiednie warunki, zachęcające do inwestowania. Jeżeli to będą inwestycje nie zużywające dużych ilości wody i nie produkujące nadmiernej ilości ścieków, Gmina nie będzie zmuszona do realizacji dodatkowych kosztownych inwestycji infrastrukturalnych.

Reasumując, aby gmina Dopiewo zaczęła wychodzić na prostą, należy w najbliższych latach ograniczać budownictwo mieszkaniowe, szczególnie wielorodzinne a promować tereny aktywizacji gospodarczej. Na to, że Poznań nam pomoże – bo to jego mieszkańcy przede wszystkim przenoszą się do gminy Dopiewo – nie należy liczyć. I takie winny być m.in. cele Strategii Rozwoju Gminy.

Obserwatorka I (Pierwsza)