Rokietnickie dylematy planowania przestrzennego

Dawno nie poruszałam tematów związanych z Rokietnicą, muszę więc się poprawić. Tym razem wracam do spraw związanych z planowaniem przestrzennym, ze względu na publiczny odzew, dotyczący przystąpienia do zmiany planu obejmującego część os. Zmysłowo w Mrowinie.

Sprawa ta zaniepokoiła mieszkańców osiedla, ponieważ zmiana planu umożliwi deweloperowi lokalizację budynków wielorodzinnych. Przemieszanie zabudowy jednorodzinnej z wielorodzinną na tzw. os. Parkowym w Rokietnicy, rodzi wiele zastrzeżeń. Rozumiem więc obawy mieszkańców, jednak temat nie jest tak jednoznaczny i prosty, jakby się na pierwszy rzut oka wydawało.

Otóż w przeszłości, i to nie tak odległej, niefrasobliwa polityka planistyczna doprowadziła do dzisiejszej sytuacji. W 2009 r., a więc już w czasie kadencji wójta Bartosza Derecha (plan obejmujący os. Parkowe uchwalony został za czasów byłego wójta Kazimierza Łukasika w 2003 r. - link), uchwalono plan zagospodarowania w obrębie ul. Trakt Napoleoński, Szkolnej i Szamotulskiej w Rokietnicy - link. I w tym przypadku zabudowa jednorodzinna bezpośrednio graniczy z budynkami wielorodzinnymi, np. przy ul. Noblistów. Nie tak dawno, bo pod koniec 2013 r. przy ul. Trakt Napoleoński w Rokietnicy uchwalony został kolejny plan z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową - link. Tu również zabudowa wielorodzinna sąsiaduje prawie bezpośrednio z terenami budownictwa jednorodzinnego. Obszary o różnym przeznaczeniu oddzielone są drogą o szerokości 6 m. Temat ten był już przeze mnie poruszany - link przy okazji analizy uchwał Rady Gminy Rokietnica podejmowanych na XLII sesji.

Są to precedensy, na które może powołać się inwestor, wnioskujący o zmianę planu na os. Zmysłowo w Mrowinie. W przypadku odmowy przez Radę Gminy zmiany planu, może on zarzucić władzom nierówne traktowanie. Jeżeli można było wyrazić zgodę na sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej z wielorodzinną w Rokietnicy, to dlaczego odmawia się tego w Mrowinie?

Należy zauważyć, że deweloper dysponuje niezaprzeczalnymi atutami, z których dotychczas nie korzystał, ale może je wykorzystać w przypadku odmowy zmiany planu. Tym argumentem może być sprawa przekazania dróg dojazdowych Gminie. Zostały one przejęte nieodpłatnie, a z tego co się orientuję, były właściciel może w dalszym ciągu wystąpić o odszkodowanie za przekazane grunty – roszczenia te nie ulegają przedawnieniu. A ilość i powierzchnia dróg na osiedlu jest niebagatelna – ok. 5 km długości o powierzchni ok. 6 ha, tj. 60 tys. m2. Sama tylko ul. Zbyszka ma ponad 1 ha powierzchni. Do tego liczy 30 m szerokości – jest chyba najszerszą ulicą w Gminie, no może z wyjątkiem S11. Idealnie nadaje się na deptak handlowo-usługowy. Licząc tylko po 20 zł za 1 m2, odszkodowanie może przekroczyć 1 mln złotych. Przy budżecie wynoszącym niecałe 38 mln złotych, oraz wydatkach majątkowych na poziomie 4,7 mln złotych, byłaby to kwota niebagatelna. Część inwestycji komunalnych zostałaby po raz kolejny opóźniona lub zaniechana.

Część os. Zmysłowo posiada kanalizację deszczową – jej uruchomienie pozwoliłoby rozwiązać niektóre problemy, związane z podtapianiem dróg. Niestety, wybudowana została na koszt dewelopera, a Gmina nie kwapi się do jej przejęcia.

Tak więc, po raz kolejny problem przypomina węzeł gordyjski. Z jednej strony oczekiwania mieszkańców, obawiających się pogorszenia warunków życia, z drugiej dewelopera. Wątpię, czy sprawę tą można będzie załatwić tak, aby obie strony były zadowolone.

Jak na razie górą są mieszkańcy Zmysłowa. Na zebraniu zorganizowanym w sprawie sposobu zagospodarowania terenu, deweloper wycofał się z pomysłu budowy budynków wielorodzinnych, natomiast wójt Bartosz Derach poszedł za ciosem. Na sesję Rady Gminy, która zaplanowana została na 28 kwietnia 2014 r., przygotowano projekt uchwały, zgodnie z którym rozpoczęta zostanie procedura zmiany zagospodarowania terenu w kierunku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - link. Plan zagospodarowania z 2000 r. przewidywał zabudowę mieszkaniową szeregową z usługami. Obecne zmiany przyczynią się do powstania kolejnej sypialni pozbawionej podstawowych usług, a mieszkańcy osiedla pozostaną bez możliwości zarówno tworzenia placówek handlowo-usługowych jak i korzystania z nich. A osoby, które obecnie sprzeciwiają się planom dewelopera, za jakiś czas zaczną się narzekać na brak podstawowych usług takich jak: apteka, sklep spożywczy, kawiarnia, przychodnia czy przedszkole. Jak się wydaje, władzom Gminy zależy w tej chwili tylko na tym, aby nie drażnić mieszkańców przed wyborami.

Być może kryje się za tym również głębszy zamysł. Powstanie usług na terenie osiedla Zmysłowo mogłoby stanowić konkurencję dla Rokietnickiego Ośrodka Sportu, a tego należy za wszelką cenę unikać. Z punktów usługowych na os. Zmysłowo korzystaliby z pewnością również mieszkańcy innych części Gminy.

Przy okazji przeglądania tematów, związanych z planowaniem przestrzennym w gminie Rokietnica rzuciła mi się w oczy pewna kwestia. Otóż na 8 planów zagospodarowania, uchwalonych w 2013 r., aż 3 zostały w całości lub części unieważnione przez Wojewodę - link. Ponowne ich uchwalenie wymaga wznowienia procedury w całości lub części. Są to kolejne miesiące pracy urzędników oraz dodatkowe koszty. Czy Gminę stać na taką rozrzutność?

Podsumowując uważam, że za sytuację powstałą na os. Zmysłowo w Mrowinie, odpowiadają przede wszystkim obecne władze Gminy. Kontynuacja błędów poprzedników – stawianie na pierwszym miejscu oczekiwań inwestorów kosztem ładu przestrzennego – nie pozostaje bez konsekwencji.

Obserwatorka I (Pierwsza)