Komisja Rolnictwa i Ładu Przestrzennego Rady Gminy Dopiewo 13 marca 2017 r. (2) – planowanie przestrzenne piętą Achillesową samorządowców

Poniżej reszta tematów z poniedziałkowego posiedzenia Komisji Rolnictwa, dotyczących planów zagospodarowania przestrzennego.

Spółdzielnia Ławica-Zachód podjęła kolejną, trzecią już próbę przekonania Rady Gminy Dopiewo do przegłosowania uchwały w sprawie planu, dotyczącego budowy następnego osiedla przy ul. Batorowskiej w Skórzewie. Sprawa dotyczy ponad 16 ha gruntów rolnych, zlokalizowanych między ulicami Arbuzową i Miodową. W tym około 10 ha to grunty III klasy.

Komisja Rolnictwa temat ten omawiała w ostatnim czasie dwukrotnie: 12 września 2016 r. - link i 28 listopada 2016 r. - link. W czasie poprzednich posiedzeń Radni byli przeciwni podjęciu uchwały, tym razem większość zaakceptowała wniosek: 5 było za, 2 wstrzymało się od głosu. Tylko radny Ryszard Pawelec był przeciwny podjęciu uchwały. Nie wiem, co spowodowało zmianę stanowiska Radnych, bo z pewnością nie była to racjonalność inwestycji.

Wczoraj na posiedzeniu nie pojawił się nikt ze Spółdzielni Ławica-Zachód ani SPR Agrofirma, od której deweloper przejmuje grunty pod budowę osiedli.

Tym razem rolę agitatora przyjął na siebie pracownik Urzędu Łukasz Ślisiński. I trzeba powiedzieć, dość sprytnie podszedł Radnych. Stwierdził m.in. że deweloper, nie mogąc się doczekać planu zagospodarowania przestrzennego, zamierza wystąpić o ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. A to w ocenie urzędnika grozi chaosem urbanistycznym. Nie mogę się z takim stanowiskiem zgodzić.

Owszem, w przypadku decyzji o warunkach zabudowy trudniej jest wyegzekwować zachowanie ładu przestrzennego ale nie znaczy, że jest to niemożliwe. Przykładem może być chociażby teren ul. Klonowej, Wierzbowej i Lipowej w Dopiewie. Obszar o powierzchni 14 ha został zagospodarowany w sposób funkcjonalny, z gęstą siecią szerokich dróg i zabudową wyłącznie jednorodzinną wolnostojącą. Nie ma on nic wspólnego z blokowiskami tworzonymi przez deweloperów.

Aby zagospodarować teren w sposób przemyślany, wcale nie jest konieczny plan zagospodarowania a jedynie właściwe podejście pracowników urzędu gminy, w tym przede wszystkim wójta. To wójt podejmuje ostateczną decyzję, pracownicy są jedynie narzędziami.

Ryzyko, że deweloper wystąpi o warunki zabudowy, dotyczy jedynie 6 ha gruntów. Pozostałe 10 ha, jako grunty III klasy, wymagają zgody Ministra Rolnictwa. Co prawda istnieje możliwość obejścia tego ograniczenia, ale zagospodarowanie terenu jest w takim przypadku uciążliwe i długotrwałe, i nie mam zamiaru tego tematu rozwijać.

Zachowanie ładu przestrzennego oraz narzucenie przez Gminę inwestorowi rygorów i ograniczeń, w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, jest możliwe - wymaga jednak odpowiednich kompetencji, dobrej woli i zaangażowania od urzędników i kierownika jednostki. Wnioskodawca musi spełnić łącznie kilka warunków, zgodnie z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednym z nich jest wymóg, aby istniejąca zabudowa pozwalała na ustalenie parametrów planowanej zabudowy. Po południowo-wschodniej stronie wnioskowanego terenu znajduje się osiedle z zabudową wielorodzinną. Jednak po północno-zachodniej stronie, przy ul. Miodowej w Skórzewie, realizowana jest wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby w drodze decyzji administracyjnej Gmina narzuciła deweloperowi, przynajmniej w części obszaru, zabudowę jednorodzinną.

Innym obostrzeniem, wynikającym z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wymóg, aby istniejące lub planowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zazwyczaj mowa jest o sieci energetycznej i wodociągowej, chociaż w przypadku osiedla budynków wielorodzinnych konieczna jest również budowa kanalizacji sanitarnej. W tej sytuacji wystarczy, że Gmina stwierdzi, iż istniejące uzbrojenie jest niewystarczające do obsługi kolejnego terenu mieszkaniowego.

Na jednej z wcześniejszych komisji Łukasz Ślisiński twierdził, że jeżeli wójt odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy, w zastępstwie może ją wydać Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Owszem, ale od takiej decyzji przysługuje wójtowi odwołanie do sądu administracyjnego.

Tak więc z tego, co przedstawiono powyżej wynika, że deweloper nie posiada nieograniczonych możliwości w egzekwowaniu swoich oczekiwań a Gmina posiada stosowne narzędzia w hamowaniu jego zapędów.

Przy okazji tego tematu należy zadać pytanie: co Spółdzielnia Ławica-Zachód zrobiła dla Gminy i jej mieszkańców? Osiedla Spółdzielni zajmują jak na razie 60 ha terenu Skórzewa i skupiają z pewnością kilka tysięcy mieszkańców. Czy deweloper zbudował lub dołożył się do budowy infrastruktury komunalnej – dróg, sieci wodociągowych i kanalizacyjnych, przedszkoli lub szkół? Nie mam tu na myśli infrastruktury stricte osiedlowej.

Inni deweloperzy, mniej lub bardziej dobrowolnie, potrafią partycypować w kosztach. Dla przykładu: Linea zbudowała część ul. Leśnej w Palędziu, część ul. Jesionowej i ul. Promenadę w Dopiewcu, przygotowała nieodpłatnie projekt budowy szkoły w Dąbrówce. Nawet Nickel zgodził się w końcu na poniesienie kosztów budowy ul. Komornickiej w Dąbrówce. Póki co, nic mi nie wiadomo, aby Ławica-Zachód mogła się podobnym poświęceniem pochwalić.

Podobnie jest w przypadku tworzenia przestrzeni publicznej. Na osiedlach, oprócz dróg i niefunkcjonalnego placyku przy ul. Malinowej nie stworzono żadnego miejsca do wypoczynku dla mieszkańców. Nawet wzdłuż rowu (niewydarzona ul. Nad Potokiem) maksymalnie okrojono wolną przestrzeń, mimo iż na sąsiednich nieruchomościach już wcześniej zarezerwowano znacznie więcej miejsca dla mieszkańców. Notabene, w tej chwili władze Gminy nie bardzo wiedzą, co z tą wolną przestrzenią zrobić.

Na jednej z poprzednich komisji przedstawiciele w/w Spółdzielni przedstawili koncepcję zagospodarowania przyszłego osiedla przy ul. Batorowskiej w Skórzewie. Nie było tam miejsca na przestrzeń publiczną – całe 16 ha przewidziano na budynki mieszkalne i ewentualnie postawienie przedszkola.

Na wczorajszym posiedzeniu zwolenników uchwalenia planu pod kolejne osiedle znalazło się więcej. Jednym z nich był radny Przemysław Kopystecki. Stwierdził on, że jeśli Gmina nie wyrazi zgody na budowę osiedla, pozostanie dziura pomiędzy terenami zabudowanymi. Pytam więc, w czym ta dziura Radnemu przeszkadza? Czy według niego, z ładem przestrzennym mamy do czynienia tylko wówczas, gdy cały teren zostanie szczelnie zabudowany? W Poznaniu np. ogródki działkowe funkcjonują w centrum miasta i nikomu, no może poza deweloperami, nie przeszkadzają takie dziury w zabudowie. Wręcz przeciwnie, stanowią płuca miasta.

A może tą dziurę należałoby zagospodarować w inny sposób? Agrofirma, jako właściciel, nie musi tam uprawiać zboża czy kukurydzy – ten rodzaj działalności rolniczej może być uciążliwy dla okolicznych mieszkańców. Jeżeli nie chce tego terenu udostępnić mieszkańcom - Gminę raczej nie byłoby stać na jego wykupienie - może tam prowadzić działalność nieuciążliwą, np. uprawę ekologiczną warzyw i owoców.

Czy naprawdę jedynym celem musi być zabudowanie wszystkich dostępnych terenów?

O problemach infrastrukturalnych tego terenu, pisałam w poprzednich postach, więc nie będę do tego wracać.

Jeżeli jednak Radni podejmą stosowną uchwałę w sprawie przystąpienia do opracowania planu dla terenu przy ul. Batorowskiej w Skórzewie, będę mieć pełne prawo do podejrzeń, iż kierują się innymi przesłankami niż dobro Gminy i jej mieszkańców.

W rekordowym tempie ruszył plan zagospodarowania 47 ha gruntów w Lisówkach - link. Zaledwie tydzień po Sesji ukazało się obwieszczenie o przystąpieniu do jego opracowania. Zazwyczaj uchwały o przystąpieniu musiały swoje odleżeć, czasami nawet cały rok, zanim ktoś się nimi zainteresował.

Na koniec projekt planu dotyczący zagospodarowania terenu ul. Nad Potokiem w Skórzewie. Jak już nie raz pisałam, że zmarnowano tu szansę na stworzenie połączenia komunikacyjnego między Dąbrową i Skórzewem, jak również miejsca na namiastkę rekreacji (m.in. dzięki Spółdzielni Ławica-Zachód).

Wzdłuż potoku ma powstać ciąg pieszo-jezdny, natomiast poszerzenie w rejonie ul. Wrzosowej władze Gminy postanowiły sprzedać. Jest to pas terenu o długości ok. 100 m i szerokości ok. 10 m. Wiadomo, że na takim skrawku nie powstanie żadna zabudowa, mimo to przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową. Jeżeli ktoś ten pas może kupić, to tylko właściciele przyległych nieruchomości i oni o tym dobrze wiedzą. A jeśli Gmina będzie chciała ten teren sprzedać po cenie rynkowej np. 200-300 zł za 1 m2, to z pewnością kupca nie znajdzie. Przypomnę, że 3 lata temu, za ten teren oraz pozostałą część ul. Wrzosowej - Gmina zapłaciła 800 tys. złotych odszkodowania.

Czy nie można było tego skrawka pozostawić jako pas zieleni, a w przyszłości stworzyć miejsce do wypoczynku, ustawiając tam np. ławki. Aby zabezpieczyć teren przed osobami niepowołanymi – położony jest nieco na uboczu – wystarczy zamontować monitoring. Sponsora od kamer do monitoringu Gmina posiada - link.

Co więcej, w pasie przeznaczonym po zabudowę mieszkaniową i równocześnie do sprzedaży, znajduje się infrastruktura komunalna – sieć wodociągowa i kanalizacyjna. W przypadku sprzedaży działek - nowi właściciele mogą zażądać przeniesienia urządzeń lub naliczenia opłaty za służebność. Zwrócił na to uwagę przewodniczący RG Leszek Nowaczyk, który jak się wydaje jest przeciwny sprzedaży tych nieruchomości na obecnych warunkach. Twierdził, że Rada Gminy wyraziła zgodę na sprzedaż pod warunkiem, że teren ten nie będzie przeznaczony pod zabudowę a media nie będą przenoszone. Plan został przez większość członków Komisji Rolnictwa zaakceptowany, tylko radny Tadeusz Bartkowiak wstrzymał się od głosu.

Plan zagospodarowania przestrzennego, dotyczący ul. Nad Potokiem w Skórzewie, przygotowany został przez pracowników Urzędu i oczywiście zawiera te same błędy i niedoróbki, co większość poprzednich. Jak się wydaje, urzędnicy w gminie Dopiewo są niereformowalni i dlatego nie będę po raz kolejny wchodzić w szczegóły.

Pozostałych dwóch uchwał, dotyczących planów zagospodarowania Skórzewa i Dąbrowy nie głosowano, dlatego na razie nie będę ich omawiać.

Podsumowując muszę po raz kolejny stwierdzić, że planowanie i tworzenie ładu przestrzennego w gminie Dopiewo to ciągle jedna wielka amatorszczyzna a równocześnie zaspokajanie potrzeb prywatnych inwestorów. Jeżeli dodatkowo uwzględnimy niekontrolowany wzrost zadłużenia, to niedługo Gmina, a przede wszystkim jej mieszkańcy, mogą się znaleźć w nieciekawym położeniu.

Obserwatorka I (Pierwsza)