Co należy sprawdzić przed kupnem nieruchomości (1)

Przedstawiam pierwszy temat dotyczący zagrożeń, jakie czyhają na osoby kupujące nieruchomości.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest coraz korzystniejsza dla kupujących. Podaż nieruchomości zagospodarowanych, jak i przeznaczonych pod zabudowę jest coraz większa. Ponieważ większość inwestorów kupuje nieruchomość na całe życie, należy się dobrze zastanowić przed podjęciem ostatecznej decyzji. Znam wiele przykładów pochopnego zakupu nieruchomości, gdzie właściciele znaleźli się w trudnej a czasem beznadziejnej sytuacji. Zapewne nie wszystko zależało od nich, jednak to oni ponoszą konsekwencje.

Podstawową zasadą jest to,
że nie wolno opierać się wyłącznie na informacjach uzyskanych od sprzedającego – prywatnego właściciela, dewelopera czy biura obrotu nieruchomościami. W takim przypadku możemy być prawie pewni, że dowiemy się tylko o tym, co chce nam przekazać sprzedający. Zazwyczaj są to same superlatywy dotyczące nieruchomości.

Drugą zasadą jest ostrożne podchodzenie do tzw. okazji. Bardzo rzadko zdarza się, że nie ma tu ukrytego haczyka – ma to miejsce, gdy sprzedający np. wyprowadza się za granicę i pilnie potrzebuje pieniędzy. Częściej mamy do czynienia z sytuacją, że działka posiada uciążliwe sąsiedztwo, planowane są duże inwestycje np. komunikacyjne, działka jest przez część roku niedostępna z powodu warunków atmosferycznych, jest obciążona należnościami lub ma nieuregulowaną sytuację własnościową. Nie wszystkie te elementy można znaleźć w dokumentach, np. księgach wieczystych, ewidencji gruntów itp.

Pierwszym krokiem, jaki powinien uczynić kupujący po wybraniu odpowiedniej lokalizacji, jest wizyta we właściwym urzędzie gminy. Na dzień dzisiejszy wszystkie gminy winny mieć opracowane tzw. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Dokument ten, oprócz części tekstowej zawiera również mapę. Na jego podstawie można określić, jakie będzie zagospodarowanie terenów zlokalizowanych w sąsiedztwie naszej działki. Studium Gminy pozwoli zorientować się, czy w sąsiedztwie naszej nieruchomości nie są planowane inwestycje ponad regionalne, jak linie wysokiego napięcia, drogi ekspresowe itp. inwestycje mogące stwarzać uciążliwości w codziennym życiu. Nie gwarantuje to całkowitej pewności, Studium Gminy jak każdy inny dokument może zostać zmieniony. Daje to jednak pewną gwarancję na chwilę obecną, a ponadto umożliwia w przyszłości, w przypadku jego zmiany, na ewentualne roszczenia odszkodowawcze, jeśli niekorzystne zmiany nastąpiły już po zakupie nieruchomości.

Następnym krokiem powinno być uzyskanie informacji, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – miejscowy plan musi być zgodny ze Studium Gminy. Taką informację również uzyskamy w urzędzie gminy. W przypadku, gdy działka objęta jest planem, jego treść określa sposób zagospodarowania terenu. Jeżeli sposób zagospodarowania terenu nie budzi zastrzeżeń, można podjąć decyzję o zakupie nieruchomości. Przedtem należy jednak sprawdzić, czy parametry zabudowy ustalone w planie odpowiadają planowanej przez nas inwestycji. Zmiana planu jest kosztowna, długotrwała i czasami niemożliwa do realizacji – podejmowana jest uchwałą rady gminy, która nie musi zgodzić się na zmianę.

Gorzej sytuacja wygląda, gdy działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego – dotyczy to w dalszym ciągu większości terenu Polski. Wówczas należy się dowiedzieć, czy dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W przeciwieństwie do planów zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna ze Studium Gminy. I tu rodzą się niebezpieczeństwa.

Niejasne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powodują, że działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, w drodze decyzji administracyjnej, mogą powstać w bezpośrednim obszarze np. terenów zalewowych, przeznaczonych w Studium Gminy pod działalność gospodarczą lub w sąsiedztwie dróg ekspresowych.

Jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy, właściciel nieruchomości winien ją udostępnić przed transakcją. Gdy tego nie chce uczynić, należy od transakcji odstąpić.

W przeciwieństwie do planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku gdy chcemy zmienić parametry planowanej zabudowy, jest znacznie łatwiejsza. Gdy nasza koncepcja zagospodarowania działki znacznie odbiega od zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, można poprosić właściciela nieruchomości o zmianę, lub wystąpić samemu do urzędu gminy – gmina może odmówić wprowadzenia wnioskowanych zmian. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy można wystąpić nie będąc właścicielem nieruchomości.

Generalnie, gdy dla działki został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego lub wydano decyzję o warunkach zabudowy, nie powinniśmy spodziewać się niespodzianek przy realizacji inwestycji. Jak złudne jest to przekonanie, dowiedzieli się po czasie właściciele nieruchomości przy ul. Przylesie w Zakrzewie lub ul. Leśnej w Dąbrowie. Nagle, niemal z dnia na dzień w sąsiedztwie ich nieruchomości zaczęto budować trasę szybkiego ruchu, o której nie zostali poinformowani przez sprzedających.

Są jednak inne zagrożenia, o których nie dowiemy się ani od sprzedającego, ani w urzędzie gminy czy z dostępnych dokumentów. O nich zamierzam przestrzec w kolejnym artykule.

Obserwatorka I (Pierwsza)