Czy gminie Dopiewo grozi infrastrukturalny Armagedon? – osiedle Grafitowe w Skórzewie

W cieniu dyskusji na temat założeń planu zagospodarowania przestrzennego przy ul. Komornickiej w Dąbrówce, na podstawie którego firma Nickel zamierza realizować kolejne osiedle deweloperskie, rozpoczęła się budowa następnego osiedla na terenie Skórzewa. Pojawiły się pierwsze informacje nt. tego, jak będzie wyglądać przyszłe osiedle, a równocześnie na pole przy ul. Ks. Kozierowskiego wjechały maszyny budowlane. Wygląda na to, że inwestor zamierza z rozmachem realizować inwestycję. W związku z tym nasuwa się kilka pytań:

-        Czy Gmina posiada możliwości i środki na realizację infrastruktury komunalnej?

-        Jakie korzyści finansowe dla samorządu pojawią się w związku z realizacją inwestycji?

-    Jakie zagrożenia pojawią się dla obecnych mieszkańców, w związku z napływem kolejnej fali osiedleńczej?

-        Kto tak naprawdę skorzysta na budowie osiedla?

-        Czego, poza lokalami mieszkalnymi, mogą oczekiwać mieszkańcy na nowym osiedlu?

Zacznijmy od tego, że właściwie jest to jedyny plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę deweloperską, uchwalony w czasie kadencji Zofii Dobrowolskiej. Ponosi ona jednak częściową odpowiedzialność za wejście tego planu w życie. Z posiadanych przeze mnie nieoficjalnych informacji, za jego uchwaleniem szczególnie intensywnie lobował jeden z radnych minionej kadencji, pełniący tą funkcję również obecnie. Jego stanowisko w tej sprawie wyraźnie kontrastuje z argumentami, jakich używał sprzeciwiając się uchwaleniu planu dla Nickla przy ul. Komornickiej w Dąbrówce. W tym drugim przypadku twierdził, że Gminę nie stać na sprowadzenie nowych mieszkańców i postulował ograniczenie zabudowy do domków jednorodzinnych.

A czym dysponuje deweloper przy ul. Ks. Kozierowskiego w Skórzewie? Otóż pod zabudowę może przeznaczyć maksymalnie 35% powierzchni terenu oraz postawić budynki 3-kondygnacyjne. Jest to, co by nie powiedzieć, duży postęp w porównaniu do czasów byłego wójta Andrzeja Strażyńskiego, który potrafił przeznaczyć pod zabudowę w planie 60% powierzchni terenu. Daje to w sumie ok. 1,6 ha terenu przeznaczonego pod budynki, co przy trzech kondygnacjach pozwala na uzyskanie do 50 tys. m2 powierzchni. Z moich pobieżnych wyliczeń wynika, że docelowo na osiedlu może zamieszkać co najmniej 1,5 tys. osób. Niesie to dla Gminy i jej mieszkańców poważne wyzwania.

W chwili obecnej teren objęty planem jest praktycznie nieuzbrojony, poza siecią energetyczną. Nie wiem, jakie uzbrojenie znajduje się w pasie ul. Ks. Kozierowskiego, ale z pewnością brak kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Nawet, jeżeli w ulicy biegnie sieć wodociągowa, to z pewnością będzie ona niewystarczająca dla tak dużego osiedla. Ustalenia planu nie przewidują np. budowy szamb, tak więc przed zasiedleniem konieczne będzie uruchomienie kanalizacji sanitarnej. O ile na terenie osiedla uzbrojenie terenu będzie zapewne realizowane przez dewelopera - to doprowadzenie urządzeń do tego terenu, będzie leżało po stronie Gminy.

Tak więc, aby zapewnić dostawę wody oraz odbiór ścieków, Gmina będzie musiała zbudować setki metrów, o ile nie kilometry nowych sieci. Woda najpewniej będzie dostarczana przez Aquanet ze Skórzewa, co może spowodować kolejne podwyżki. Do tego dojść może konieczność kolejnej rozbudowy oczyszczalni ścieków w Dąbrówce – zresztą władze już się do tego przymierzają.

Kolejna sprawa to odprowadzanie wód opadowych. Na terenie objętym planem, władze Gminy powinny dążyć do tego, aby wody deszczowe były równomiernie odprowadzane do 2 rowów: Wirynki płynącej przez Skórzewo oraz rowu biegnącego z Dąbrowy w kierunku oczyszczalni ścieków w Dąbrówce. W trosce o ochronę środowiska należy wyegzekwować od dewelopera budowę urządzeń podczyszczających ścieki opadowe. Podłączenie kanalizacji deszczowej do cieku wodnego wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. A trzeba pamiętać, że teren objęty planem bywa podtapiany i budowa odwodnienia jest niezbędna.

Budowa osiedla i osiedlenie się tak dużej liczby nowych mieszkańców, z pewnością pogorszy warunki komunikacji. Nowych dróg zbiorczych w gminie Dopiewo nie buduje się od kilkudziesięciu lat, a te istniejące są coraz bardziej zatłoczone. W najbliższych latach jedynym dojazdem od strony Skórzewa będzie ul. Poznańska i Ks. Kozierowskiego, a od strony Dąbrowy - ul. Szkolna i Wiejska. Częściowym rozwiązaniem mogłaby być ul. Leśna w Dąbrowie w kierunku Wysogotowa, ale w najbliższych latach raczej nie zostanie utwardzona. Tak więc, dojazd z Poznania do nowego osiedla (z pewnością będzie to dominujący kierunek) będzie odbywał się coraz bardziej zatłoczoną ul. Poznańską w Skórzewie lub o obniżonych parametrach ul. Wiejską i Szkolną w Dąbrowie. Dotychczasowi mieszkańcy tych miejscowości z pewnością z takich rozwiązań się nie ucieszą.

Kolejną kwestią to sprawy zapewnienia miejsc w szkołach i przedszkolach. Plan przewiduje teren na usługi oświatowe, ale jest to działka o powierzchni niecałych 2 tys. m2 i pozwoli na lokalizację, co najwyżej żłobka lub przedszkola. Może się okazać, że niedługo trzeba będzie zapewnić miejsca dla kilkuset kolejnych dzieci. Szkół w Dąbrowie, a przede wszystkim w Skórzewie, raczej rozbudować się nie da. W tej sytuacji konieczność budowy nowej szkoły staje się coraz bardziej realna. A nowa szkoła dla Dąbrowy i Skórzewa to kolejne kilkanaście milionów złotych z publicznej kasy.

Co oferuje deweloper nowym mieszkańcom? Oczywiście nie należy kierować się prospektem reklamowym, bo poza nowymi lokalami mieszkalnymi, tak naprawdę do zaoferowania jest niewiele. Osiedle położone będzie w szczerym polu, do najbliższego lasu w Dąbrówce jest prawie 3 km. Sfera usługowa w najbliższej miejscowości, jaką jest Dąbrowa, jest mniej niż skromna – poza marketem Ledi brak innych usług. Plan miejscowy przewiduje, co prawda na realizację usług, ale nie można przewidzieć, kiedy i czy w ogóle punkty usługowe powstaną – przychodnia w Dąbrówce została otwarta prawie 15 lat od rozpoczęcia budowy osiedli deweloperskich. Mieszkańcy będą więc zmuszeni korzystać z oferty handlowo-usługowej w Skórzewie, co dodatkowo zwiększy tłok na ulicach.

O postulowanej, przez Krzysztofa Kołodziejczyka, przestrzeni publicznej nowi mieszkańcy mogą zapomnieć. Plan uwzględnia co prawda przeznaczenie fragmentu terenu przy Wirynce na zieleń urządzoną, ale moim zdaniem jest to jawna kpina z przyszłych mieszkańców. Teren o powierzchni ok. 1800 m2 ma kształt nieregularnej kiszki, która w najwęższym miejscu będzie miała 3,5 m szerokości. Do tego 15% powierzchni może zostać przeznaczone na budynki usługowe. Jeżeli więc tylko część mieszkańców osiedla postanowi, równocześnie wypoczywać na tym terenie, to będą deptać sobie po piętach.

Deweloper na swojej stronie nie uprzedza potencjalnych klientów, że osiedle powstaje w otoczeniu gruntów rolnych, a to wiąże się z okresowymi uciążliwościami – nawożenie, orka, żniwa itp. Wiele osób zapewne zdziwi się widząc pod oknami ciągnik rolniczy lub czując zapach obornika i zaraz złapie za telefon, dzwoniąc z pretensjami do Urzędu Gminy.

Kto zatem skorzysta na powstaniu nowego osiedla? - przez dewelopera nazwanego Grafitowym. Oprócz firmy Lepiko Deweloper Sp. z o. o. z pewnością właściciel nieruchomości. Ma on już zresztą dużą wprawę w korzystaniu z publicznych pieniędzy – nie tak dawno otrzymał co najmniej 800 tys. złotych odszkodowania za ul. Wrzosową w Skórzewie. Można to traktować jako swoiste podziękowanie za uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Pytanie, czy Gminie uda się naliczyć i wyegzekwować opłatę z tytułu wzrostu wartości? - która w tym przypadku wynosi 10%. W każdym razie wydatkowanie kolejnych milionów na infrastrukturę z publicznych pieniędzy jest właściwie przesądzone.

W tej sytuacji, coraz bardziej problematyczne wydaje mi się uchwalanie kolejnego planu dla zabudowy deweloperskiej w Dąbrówce. Obejmować on będzie obszar prawie 2 razy większy (12 ha w Dąbrówce wobec 7,5 ha w Skórzewie). Największym problemem, oprócz spraw związanych z zapewnieniem dostaw wody i odbioru ścieków oraz bazy oświatowej, mogą okazać się kwestie komunikacji. Większość mieszkańców standardowo wybiera najkrótszy, chociaż często nie najszybszy dojazd do Poznania przez Skórzewo. Jeżeli do dotychczasowej liczby pojazdów dodamy kilka tysięcy nowych samochodów, to przejazd przez Gminę stanie się niemożliwy. Przypuszczam, że nawet gdyby nastąpiła radykalna poprawa w komunikacji publicznej, to niewiele to zmieni. Autobusy wraz z innymi pojazdami będą stały w korkach, poza tym większość i tak nie zrezygnuje z dojazdu własnym samochodem. A o tworzeniu przestrzeni publicznej w najbliższych latach można zapomnieć. Tematem tym nie są zainteresowani deweloperzy ani władze Gminy.

P.S. Na mapie gminy Dopiewo dostępna jest informacja dotycząca pozwolenia na budowę kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz wodociągu dla planowanego osiedla - nr RDP-04831/13 z 11 października 2013 r. Nie podano, kto jest inwestorem. Generalnie, zdobywanie informacji publicznych przypomina szukanie igły w stogu siana. Danych na temat decyzji lokalizacji inwestycji celu publicznego, która musiała być podstawą do pozwolenia na budowę, w BIP-ie Urzędu Gminy Dopiewo nie udało mi się odszukać.

Obserwatorka I (Pierwsza)