Dotychczas moje relacje dotyczyły
wniosków, jakie nasuwały mi się po posiedzeniach komisji RG. Tym razem
zamierzam uprzedzić fakty i odnieść się do projektów uchwał, które mają być
omówione na Komisji Wspólnej 21 września
br. i przegłosowane na najbliższej sesji 28 września br. Jak zwykle
najwięcej uwagi poświęcę planom
zagospodarowania przestrzennego. Polityka władz Gminy w tym zakresie, w
mojej ocenie, jest jedną z najważniejszych. Może przynieść wiele pożytku, ale
niewłaściwe decyzje powodują, nieodwracalne szkody.
Ostatnie posiedzenie Komisji
Rolnictwa 26 sierpnia br. dało nadzieję, że ktoś w Gminie zaczyna myśleć.
Przy
omawianiu wniosku, dotyczącego opracowania planu zagospodarowania w Lisówkach,
urzędnicy gminni stwierdzili, iż przy opracowywaniu zmian Studium Uwarunkowań i
Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Dopiewo, rozważane jest zmniejszenie powierzchni terenów przewidzianych pod
budownictwo mieszkaniowe. Wniosek taki został poparty przez większość
członków Komisji Rolnictwa, w tym przewodniczącą Martę Jamont. Wyglądało na to,
że włodarze zrozumieli, iż tworzenie
kolejnych terenów pod zabudowę, jest drogą do nikąd. Brak infrastruktury,
spadający popyt na nieruchomości, zmiany klimatyczne, wdrażane tendencje do
ograniczania rozszerzania się terenów mieszkaniowych i wiele innych czynników -
nakazują wstrzemięźliwość w dalszej urbanizacji. Jak się okazuje, radość jednak
była przedwczesna. Świadczy o tym opublikowany program Komisji Wspólnej oraz
najbliższej sesji RG.
Bogaty program obejmuje m.in. 6 uchwał, dotyczących przystąpienia do
kolejnych planów zagospodarowania przestrzennego. Generalnie jest to
właściwy kierunek – większy teren Gminy
objęty planami, to mniejsza możliwość powstawania chaosu przestrzennego.
Jednak jak już pisałam wielokrotnie, aby tak się stało, Studium Gminy powinno
zostać tak zmienione, aby uwzględniało rzeczywiste potrzeby i uwarunkowania, a
nie głównie oczekiwania prywatnych inwestorów.
Niestety, jak się okazuje, uwagi
przedstawiane przez urzędników w czasie Komisji Rolnictwa, postulujące
zmniejszenie powierzchni terenów budowlanych w Gminie, nijak się mają do
rzeczywistości. Takim przykładem jest projekt
uchwały dla terenów wzdłuż drogi powiatowej w miejscowości Trzcielin - link
. Projektem objęto aż 134 ha,
co jest ewenementem w historii planowania przestrzennego w gminie Dopiewo. Tak
dużego terenu nie obejmował dotychczas żaden inny plan. Myślę, że zabieg ten
miał na celu ukrycie prawdziwych intencji wnioskodawców.
Większość tego terenu to grunty rolne, przez które przebiegać będzie
fragment drogi ekspresowej S5. Jednak część obszaru, o powierzchni ok. 18 ha, w Studium przewidziana jest pod zabudowę mieszkaniową o charakterze
rezydencjalnym - działki nr ewid. 175/9 do 175/30. Mam właściwie całkowitą
pewność, że wywołanie planu ma na celu właśnie zabezpieczenie tego terenu na
cele budowlane, a pozostały obszar jest tylko przykrywką maskującą prawdziwe
intencje pomysłodawców. Przypuszczenia takie są tym bardziej zasadne, że tylko
w obszarze, przeznaczonym w Studium pod zabudowę mieszkaniową rezydencjalną, trwają podziały geodezyjne. Wydzielone
zostały drogi dojazdowe oraz działki o powierzchni 0,5 ha i większej. Zgodnie z
zapisami Studium Gminy, minimalna wielkość działek w tym terenie wynosi 2500 m2, a wydzielenie ich
w gruntach rolnych, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest
niemożliwe. Aby to umożliwić, konieczne jest wydanie decyzji o warunkach
zabudowy albo uchwalenie planu.
Czy przeznaczenie w tym rejonie
prawie 20 ha
pod zabudowę mieszkaniową ma sens? – w moim przekonaniu nie. Część gminy Dopiewo na południe od
Trzcielina i Konarzewa to tereny wyłącznie rolnicze, graniczące z Wielkopolskim
Parkiem Narodowy. Część obszaru znajduje się w otulinie Parku. Brak tu,
poza jedyną utwardzoną drogą do Stęszewa, oraz ujęciem wody w Joance,
jakiejkolwiek infrastruktury komunalnej. Wyznaczenie,
niemal w środku tego terenu, 20
ha pod zabudowę mieszkaniową, nie ma żadnego
uzasadnienia ekonomicznego, społecznego czy przestrzennego. Należy dodać,
że w odległości 150 m
od wschodniej części tego terenu przebiegać będzie droga ekspresowa S5, a około
450 m w
kierunku południowym planowana jest budowa fermy drobiu. Po prostu, właściciel
nieruchomości został potraktowany przez władze Gminy w sposób szczególny.
Potwierdza to m.in. załącznik nr 3 do Studium Gminy, dotyczący sposobu
rozpatrzenia uwag. Natomiast wiele wniosków o zmianę gruntów rolnych na
budowlane na terenie Trzcielina, zostało odrzuconych - link.
Nie udało mi się ustalić, który z
poprzednich wójtów był tak łaskawy dla właściciela nieruchomości. Cieszy się on
jednak również szczególnymi względami obecnych władz Gminy. Mam tylko nadzieję,
że Rada Gminy podejdzie do tematu w
sposób rzeczowy – zmiana w Studium gruntów budowlanych z powrotem na rolne,
nie powinna grozić roszczeniami odszkodowawczymi – Studium Gminy nie jest
przepisem prawa lokalnego. Być może władze Gminy jeszcze sobie tego nie
uświadamiają, ale w najbliższych latach zaczną zmieniać się priorytety
gospodarcze – woda, żywność i energia elektryczna to podstawa funkcjonowania
społeczeństwa. Liczę tu na radnego
Tadeusza Bartkowiaka, który w ostatnim czasie stał się czołowym obrońcą
gruntów rolnych, za co należy mu się szacunek.
Jeżeli jednak RG po raz kolejny
się ugnie, to pozostaje mieć nadzieję, że teren nie zostanie zagospodarowany.
Malejący popyt na działki rezydencjalne, a także brak infrastruktury, może być
powodem, że grunt będzie użytkowany w dalszym ciągu wyłącznie rolniczo.
Przykładem może być teren w Lisówkach, dla którego plan zagospodarowania został
uchwalony w 2001 r. Po czternastu latach, na 80 utworzonych działek
budowlanych, tylko 13 zostało zagospodarowanych.
Jak podają polscy urbaniści, w
naszym kraju ilość przekształconych gruntów pozwala na osiedlenie ok. 300 mln
osób. To tyle, ile liczą Stany Zjednoczone. Jeżeli wartość ta jest przesadzona,
to niewiele. W naszej gminie
funkcjonujące grunty budowlane umożliwiają zasiedlenie dla 70 tys. mieszkańców.
Jaki w tej sytuacji jest sens tworzenia kolejnych terenów budowlanych?
Pozostaje również kwestia klasy gruntów objętych zabudową mieszkaniową.
W projekcie uchwały nic na ten temat nie wspomniano. Przypuszczam, że są to
grunty co najmniej IV klasy – na terenie Trzcielina przeważają gleby o wysokiej
wartości bonitacyjnej.
W ostatnim czasie osoby
przygotowujące projekty uchwał o przystąpieniu do opracowania planu, stosują
następującą formułkę – „opracowanie przedmiotowego planu
zagospodarowania przestrzennego pozwoli na określenie szczegółowych zasad
zagospodarowania terenu w oparciu o zasadę zrównoważonego rozwoju”.
Zastanawia mnie, czy autorzy rozumieją znaczenie „zasady zrównoważonego rozwoju”?
Dawniej pisano wprost, że uchwała zostaje podjęta na wniosek właścicieli nieruchomości
- link.
Jak widać czasy się zmieniają i znaczenie określenia „zrównoważony rozwój” również.
Temat trochę mi się rozwinął,
więc jeszcze krótko 2 sprawy.
Pierwszy temat to projekt planu dla Dopiewa i Konarzewa –
link.
Nurtuje mnie problem, dlaczego do opracowania włączono działkę nr ewid. 520/6 w
Dopiewie. Nie ma ona żadnego połączenia z pozostałym terenem – oddziela ją
autostrada. W studium przewidziano aktywizację gospodarczą, natomiast kształt i
wielkość nieruchomości uniemożliwia sensowne zagospodarowanie. Na tym fragmencie ul. Konarzewska w
Dopiewie, przy której działka jest zlokalizowana, jest ulicą tylko z nazwy.
Brak nawierzchni drogi, brak uzbrojenia (do najbliższej sieci wodociągowej czy
kanalizacyjnej jest przeszło 1
km odległości). Można tam zorganizować co najwyżej
składowisko odpadów na świeżym powietrzu. Czyżby inwestor chciał połączyć w/w
działkę z pozostałym terenem wiaduktem nad, lub tunelem pod autostradą?
Istnieje jednak inna opcja. Być może są to grunty rolne III klasy,
i aby uzyskać zgodę ministra na przekształcenie, władze Gminy mają zamiar
występować z wnioskami, dotyczącymi niewielkich obszarów, licząc na łatwiejsze
przepchnięcie? Grunty III klasy w dużych areałach coraz trudniej przekształcać
na tereny budowlane, natomiast uzyskanie zgody dla działki o pow. 0,8 ha nie powinno
nastręczać problemów.
Ostatnia sprawa, którą zamierzam
poruszyć, może wydawać się błaha. Otóż we wszystkich projektach, dotyczących
opracowania planów, urzędnicy zastosowali formułkę – „przystąpienie do
sporządzenia planu”. Otóż w kilku
przypadkach – Zborowo, Skórzewo – uchwała dotyczy zmiany obowiązującego planu.
Ktoś może powiedzieć, że nie ma to znaczenia, ponieważ procedura jest taka
sama, jak w przypadku terenu nie objętego dotychczas planem. Jednak wbrew pozorom ma to znaczenie przy
ustalaniu stawki i naliczaniu opłaty planistycznej. Opłatę planistyczną
nalicza się tylko raz i to w ciągu 5 lat od wejścia w życie pierwszego planu
miejscowego. W przypadku uchwały dla terenu nie objętego dotychczas planem,
wysokość stawki procentowej ma znaczenie, ponieważ uchwalenie planu zazwyczaj
powoduje wzrost wartości nieruchomości – wyjątkiem jest przeznaczenie
nieruchomości na cele rolnicze bez prawa zabudowy.
W przypadku zmiany obowiązującego
planu:
- wartość nieruchomości nie
wzrasta albo wzrasta w niewielkim stopniu,
- od uchwalenia poprzedniego
planu zazwyczaj mija więcej niż 5 lat i opłaty nie można już naliczyć.
W wymienionych wyżej przykładach
plan w Skórzewie uchwalony został w 2001 r., natomiast plan w Zborowie w 2000
r. Ponadto ten ostatni obejmuje grunty gminne i naliczenie opłaty przez Gminę
samej sobie, byłoby bezsensowne. Niestety, ustawodawca nie przewidział takich
wyjątków i w każdej uchwale, dotyczącej planu miejscowego, stawka opłaty
planistycznej musi zostać podana. Dlatego
uważam, że jest różnica pomiędzy „sporządzeniem” a „zmianą” planu miejscowego.
Podsumowując, można zauważyć, że
władze Gminy robią na przemian krok w przód oraz 2 w tył. Z pewnością będę z
uwagą śledzić działania RG na polu planowania przestrzennego, tym bardziej, że
udało mi się zaobserwować pewną tendencję. Otóż, po każdym komentarzu z mojej
strony, podejmowane są decyzje całkowicie odwrotne do mojego stanowiska, nawet
jeżeli w oczywisty sposób są błędne i przyniosą wymierne szkody. Zupełnie,
jakby decydenci chcieli zrobić mi na złość i pokazać, kto tu rządzi. W to, że
władza nie czyta mojego bloga, nie wierzą nawet dzieci w przedszkolu. Jednak
takie działanie decydentów jest nie tylko dziecinne, ale wręcz szkodliwe. W
wielu przypadkach można to potraktować, jako działanie na szkodę interesu
publicznego.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz