W tym artykule chcę przybliżyć temat dotyczący osób, których nieruchomości zmieniły swoje przeznaczenie w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest obok opłaty adiacenckiej kolejna opłata naliczana z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na tym jednak podobieństwa obu opłat się kończą.
Opłata planistyczna naliczana jest na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konkretnie art. 36 w/w ustawy. W skrócie można określić, że jeżeli przed uchwaleniem planu wartość nieruchomości była niższa niż po jego wejściu w życie, w przypadku sprzedaży nieruchomości wójt, burmistrz lub prezydent miasta nalicza jednorazową opłatę. Opłata ta może być naliczana w okresie 5 lat od uchwalenia planu i nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli właściciel nieruchomości odczeka 5 lat od dnia wejścia planu w życie i dopiero wówczas ją sprzeda, opłaty planistycznej nie nalicza się.
Do 2011 r. opłatę tą naliczało się dla wszystkich terenów, dla których uchwalane były plany zagospodarowania przestrzennego, a których wartość wzrosła. Przy naliczaniu opłaty brano pod uwagę faktyczny sposób jej użytkowania przed uchwaleniem planu. Zgodnie z nowelizacją przepisów (art. 87 ust. 3a upup) obecnie bierze się pod uwagę nie faktyczny sposób zagospodarowania, a przeznaczenie w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. Wówczas to dla większości gmin obowiązywały tzw. ogólne plany zagospodarowania przestrzennego, które straciły ważność po 31 grudnia 2003 r. Wiele nieruchomości w planie ogólnym przeznaczone było pod zabudowę mieszkaniową lub działalność gospodarczą i miało znacznie wyższą wartość niż grunty rolne. W wyniku wejścia w życie ustawy z 2003 r. nieruchomości utraciły swoje dotychczasowe przeznaczenie. Ustawodawca, aby zrekompensować właścicielom obniżenie wartości nieruchomości oraz konieczność ponownej zmiany przeznaczenia, np. z gruntów użytkowanych rolniczo na tereny budowlane, zwolnił ich z opłaty planistycznej. Jest to posunięcie słuszne, tylko dlaczego zmiana przepisów nastąpiła dopiero po 8 latach?
Innym legislacyjnym bublem w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działającym w tym przypadku na niekorzyść samorządów, jest art. 63 ust. 3. Teoretycznie umożliwia on naliczenie opłaty planistycznej w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jej wydanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Jest to jednak przepis martwy, ponieważ brak podstaw prawnych, zarówno do uchwalania stawek procentowych odrębną uchwałą rady gminy, jak ustalania jej wysokości w decyzjach administracyjnych. Wyroki sądów administracyjnych są w tej materii wyjątkowo zgodne.
Mówiąc wprost, wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu umożliwia naliczenie opłaty planistycznej, taki sam wzrost w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy na naliczenie opłaty nie pozwala.
Jest to moim zdaniem przepis kuriozalny, działający na szkodę interesu publicznego. W dużej części gmin tereny objęte planami zagospodarowania stanowią niewielki odsetek powierzchni. W związku z tym znaczna część nieruchomości przekształcana jest z gruntów rolnych na budowlane poprzez decyzje o warunkach zabudowy. Gminy nie mogąc w tym wypadku naliczać opłaty, pozbawione są znacznej części dochodów – liczba działek budowlanych powstałych na podstawie decyzji administracyjnych często jest większa niż w wyniku uchwalonych planów.
W moim przekonaniu przepisy te są niekonstytucyjne i działają na szkodę, zarówno interesu publicznego, jak i prywatnego. Właściciele, którzy uzyskali zmianę przeznaczenia terenu w wyniku uchwalenia planu obciążeni są kosztami, z których zwolnione są osoby, przekształcające nieruchomości w drodze decyzji administracyjnych. W opinii sądów administracyjnych decyzja o warunkach zabudowy nie jest tożsama z planem zagospodarowania przestrzennego. Rodzi jednak podobne skutki prawne – umożliwia zmianę przeznaczenia nieruchomości. Obciążenia z tytułu wzrostu wartości winny obejmować wszystkich, bez względu na to, w jaki sposób ten wzrost nastąpił.
Obserwatorka I (Pierwsza)
Pani Obserwatorko I,
OdpowiedzUsuńprzez przypadek przeczytałam Pani artukuł i przyznam, że dopiero po pewnym czasie postanowiłam dodać swój komentarz,
byłam zbyt wzburzona żeby odpisać wcześniej...
Moje wzburzenie wywołała Pani widoczna zazdrość w stosunku do rolinków, którzy chcąc sobie zapewnić lepszy byt, zostali zmuszeni do pozbywania się "ojcowizny". Najbardziej "rozbawiło" mnie jedno Pani zdanie:"Po sprzedaży nieruchomości z dnia na dzień stali się bardzo majętni – np. pracownik urzędu niejednokrotnie przez całe życie nie jest w stanie zarobić tego, co właściciel nieruchomości uzyskać może przy jej sprzedaży."
To własnie Ci "biedni" Urzędnicy doprowadzili do tego, że małorolni (a tacy w przeważającej większości są mieszkańcami Gminy Dopiewo) zostali zmuszeni zmienić profesje i szukać pracy w mieście, żeby wyżywić swoje rodziny...
Kiedy Ci "biedni" Urzędnicy wypoczywali na wczasach rolnik pracował w polu, kiedy zimą wygrzewali się w ciepłych biurach przyjmując petentów z niezadowoloną miną, rolnik musiał odpasać zwirzęta nie patrząc, że na dworze
temperatura w minusie, więc z całym szacunkiem droga Obserwatorko I proszę nie pisać, że mu się nie należy bo to w końcu jego majątek, którego nikt mu nie dał za darmo tylko z dziada pradziada harowali na tej roli...
Pisze Pani o tym jaki rolnik jest zły,że się domaga odszkodowań - przyznam, że wcale się mu nie dziwie.
Oddaje Gminie na drogi , gmina pobiera od niego opłaty adjacjenckie i planistyczne i Bóg wie jakie sobie jeszcze wymyśli.... uważa Pani, że to jest fair?
Dlaczego Gmina nie potrafi poszukać pięniedzy gdzie indziej tylko w kieszeniach tych biednych, przepraszam w Pani mniemaniu bogaczy?!
Widzę, że jest Pani strasznie poruszona dobrem Gminy, w związku z czym proszę sobie zadać pytanie co Pani sama jej dała? Z moich obserwacji wnioskuję, że chetnie pomaga Pani gminie w rozporządzaniu pieniędzmi innych!
Nie znam się na prawie, ale czy nie powinno być sprawiedliwe? Czy wpłaty do budżetu gminy nie powinny być równe po to żeby lepiej żyło się całej "społeczności lokalnej"?
Z poważaniem
całkiem Postronna Obserwatorka