Plan miejscowy czy warunki zabudowy? - dylematy właściciela nieruchomości

Wiele osób, zamierzających przekształcić swoje nieruchomości na tereny budowlane zastanawia się, jaki sposób jest lepszy – plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?

Z całą odpowiedzialnością mogę odpowiedzieć, że tylko i wyłącznie
decyzja administracyjna. Przepisy dotyczące planowania przestrzennego na szczeblu gminy są znacznie korzystniejsze dla właścicieli nieruchomości niż dla samorządów.

Plan zagospodarowania przestrzennego musi być przede wszystkim zgodny ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Brak zgodności ze Studium skutkować będzie uchyleniem go przez wojewodę. Gmina musi wówczas ponowić czynności w zakresie niezbędnym do doprowadzenia planu z przepisami prawnymi, w tym wypadku ze Studium (art. 28 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem lokalnym. Pozwala on na zagospodarowanie działki wyłącznie w granicach określonych w jego szczegółowych ustaleniach. Każde odstępstwo w projekcie budowlanym skutkować będzie odrzuceniem wniosku o pozwolenie na budowę.

Przystąpienie do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego to zazwyczaj długa i uciążliwa procedura. Znam wielu właścicieli nieruchomości, którzy wiele lat oczekują na przystąpienie do opracowania planu. Poza tym, aby przyspieszyć opracowanie planu, właściciele nieruchomości deklarują współudział w kosztach, zazwyczaj pokrywają koszty związane z opłaceniem urbanisty przygotowującego projekt.

Długotrwała jest również procedura opracowania planu, zazwyczaj trwa ona ok. 1 roku. W przypadku, gdy rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w projekcie planu, część czynności musi być ponowiona. Wydłuża to automatycznie czas uchwalenia planu.

Po uchwaleniu planu, w przypadku sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat, właścicielowi naliczana jest opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Może ona wynosić do 30% wzrostu wartości – stawka określana jest w uchwale zatwierdzającej plan.

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku gdy jego ustalenia nie spełniają oczekiwań właścicieli nieruchomości, następuje w takim trybie, w jakim był on uchwalany. Oznacza to, że cała procedura musi być przeprowadzona od początku. Nie zawsze rada gminy musi zgodzić się na zmianę planu – wystarczy, że nie przegłosuje projektu uchwały o przystąpieniu do zmiany planu.

W przypadku decyzji o warunkach zabudowy wszystkie procedury związane ze zmianą przeznaczenia nieruchomości są znacznie prostsze, krótsze i tańsze.

Przede wszystkim decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna ze Studium Gminy. Oznacza to, że tereny wyznaczone w Studium np. na grunty rolne, decyzją administracyjną mogą zostać przeznaczone na działki budowlane. Organ może zawiesić postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy na okres 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Musi jednak w tym terminie uchwalić plan zagospodarowania przestrzennego. Po tym terminie, jeżeli nie uchwalono planu, postępowanie musi zostać wznowione.

Przy składaniu wniosku o wydanie warunków zabudowy wnioskodawca musi jedynie spełnić wymagania określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ nie może uzależniać wydania decyzji od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków (art. 52 ust. 3 upzp).

Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnym podziale i sprzedaży, właścicielowi nie grozi naliczenie opłaty planistycznej ze względu na nieścisłości w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W zasadzie jedynym ograniczeniem przy ustalaniu warunków zabudowy jest istnienie podobnej zabudowy w sąsiedztwie. Ustawa nie pozwala na realizację np. zakładu przemysłowego w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej – chyba że plan, który utracił moc 31 grudnia 2003 r. przewidywał realizację tego typu inwestycji.

Generalnie można stwierdzić, że ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej jest dla właścicieli nieruchomości znacznie korzystniejsze niż uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Może być to niekorzystne dla gminy, która zamierzała teren przeznaczyć na inne cele, a wydanie decyzji jej to uniemożliwiło. Samorządy winny zdawać sobie sprawę z tego zagrożenia i dla obszarów, które w Studium przewidziano na tereny rolne lub nie użytkowane gospodarczo, jak najszybciej opracować i uchwalić plany zagospodarowania przestrzennego.

Obserwatorka I (Pierwsza)