Planowanie przestrzenne w gminie Dopiewo (4) na przykładzie Skórzewa i Zakrzewa (część I)

Temat planowania przestrzennego był na moim Blogu poruszany wielokrotnie. Nie raz przedstawiałam błędy, uwzględnianie wyłącznie interesu prywatnego lub celowe działanie na szkodę interesu publicznego. W związku z tym, niewiele w tym zakresie się zmieniło, wracam ponownie do sprawy, ponieważ podejmowane w tym zakresie decyzje mają poważne i długofalowe konsekwencje dla Gminy.

 W dniu 11 lipca 2014 r. ukazały się 2 ogłoszenia o wyłożeniu do publicznego wglądu projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w Skórzewie i Zakrzewie. Mimo dość szerokiej informacji na BIP-ie Urzędu Gminy, w Pulsie Gminy czy na forum Moje Dopiewo - trudno znaleźć jakieś merytoryczne wnioski, no może poza jednym, użytkownika forum Moje Dopiewo „BartVV” - link. Ponieważ brak rzetelnej informacji, rodzi wiele plotek i niedomówień, postanowiłam wtrącić swoje 3 grosze, które również w dużej mierze oparte są na własnych przemyśleniach.

Zacznę od planu w Skórzewie, rejon ulic: Akacjowej i Poznańskiej - link. Plan ten jest kontynuacją najgorszych działań okresu byłego wójta Andrzeja Strażyńskiego - link. Osoby podejmujące decyzję o przystąpieniu do jego opracowania chyba niewiele wiedzą nt. przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 1 ust. 2 upzp określa, jakie elementy powinny być uwzględnianie w planowaniu przestrzennym - link. Odnoszę wrażenie, że na 10 wymienionych w ustawie elementów, w przypadku planu w Skórzewie uwzględniono tylko pkt 6 – „walory ekonomiczne przestrzeni” i pkt 7 – „prawo własności”. Wszystkie pozostałe, w tym tak istotne jak „wymagania ładu przestrzennego” czy „potrzeby interesu publicznego” zostały całkowicie pominięte.

Przede wszystkim mam trudności z określeniem, jaki był cel podjęcia uchwały o przystąpieniu do opracowania planu? W uzasadnieniu uchwały nr XIV/115/11 z 27.10 2011 r. podano, że opracowanie planu ma zapobiec niekontrolowanemu rozwojowi zabudowy mieszkaniowej na przedmiotowym terenie - link. Może to być częściowo prawda, ponieważ już kilka lat temu pseudo deweloperzy próbowali postawić na działkach nr ewid. 164/17 do 164/23 blok mieszkalny na 50 rodzin. Dysponowali nawet gotową koncepcją zabudowy. Jednak gdyby to była prawda, Gmina musiałaby uchwalić plan w ciągu 9 miesięcy od dnia zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Jak jednak wynika z dostępnych informacji, od podjęcia uchwały o przystąpieniu do opracowania planu niedługo miną 3 lata. Samo obwieszczenie o przystąpieniu do opracowania planu ukazało się dopiero 27 lutego 2012 r., a więc 4 miesiące od podjęcia uchwały – czyżby pracownik zajmujący się planami zagospodarowania przestrzennego przespał kilka miesięcy?

Tak więc, wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego raczej nie był powodem przystąpienia do opracowania planu.

Pojawiły się opinie, że plan ma na celu umożliwienie budowy obiektu handlowego wielkopowierzchniowego. I w tym przypadku mam wątpliwości. Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 8 upzp dla obiektów handlowych o powierzchni powyżej 400 m2 istnieje obowiązek opracowania planu zagospodarowania przestrzennego. Zapis ten powstał na podstawie uchylonej ustawy o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem - link, zapis ten nie jest wiążący a przepisy pozwalają na budowę obiektów handlowych o powierzchni do 2000 m2, bez konieczności uchwalania planu zagospodarowania. Działki w omawianym projekcie planu przy ulicach: Akacjowej i Poznańskiej w Skórzewie, oznaczone jako 5U mają łączną powierzchnię 3450 m2. Plan przewiduje pod zabudowę maksymalnie 40% powierzchni terenu, a więc ok. 1380 m2. W sytuacji, gdy w sąsiedztwie istnieją obiekty o podobnej powierzchni (przy ul. Poznańskiej i Polnej zlokalizowane są nawet większe obiekty), nic nie stało na przeszkodzie, aby warunki zabudowy ustalić w drodze decyzji administracyjnej. Dla inwestora byłoby to nawet korzystniejsze, ponieważ uniknąłby dyskusji publicznej – stroną w postępowaniu byliby wyłącznie zarządcy dróg, zarządca rzeczki Skórzynki oraz właściciele działek nr ewid. 164/17 i 164/20. Mieszkańcy północnej strony ul. Akacjowej dowiedzieliby się o inwestycji dopiero po wejściu ciężkiego sprzętu na teren budowy, ewentualnie po umieszczeniu informacji o pozwoleniu na budowę ma mapie Gminy.

Uważam jednak, że dobrze się stało, iż przystąpiono do planu zagospodarowania przestrzennego. Być może pozwoli to zablokować realizację inwestycji niekorzystnej dla mieszkańców. Zagęszczenie podobnych obiektów przy ul. Poznańskiej jest już zbyt duże i nie ma miejsca na kolejne podobne placówki handlowe. Nawet przebudowa ul. Poznańskiej w znaczący sposób nie poprawi trudnej sytuacji komunikacyjnej w Skórzewie. Lokowanie kolejnego dużego obiektu handlowego w znaczący sposób może pogorszyć warunki życia mieszkańców, szczególnie ul. Jarzębinowej. Jedynym sensownym rozwiązaniem jest przeznaczenie omawianego terenu pod budownictwo mieszkaniowe z dopuszczeniem nieuciążliwych usług, np. gabinet kosmetyczny, lekarski, fryzjer itp. Myślę, że Pan Geodeta będzie trzymał rękę na pulsie i nie dopuści do niekontrolowanego zagospodarowania terenu.

Wracam teraz do tego, jaki był sens opracowania planu dla tak małego obszaru w kontekście tworzenia ładu przestrzennego? – w moim przekonaniu żaden. Uchwalanie takich planów było specyfiką poprzedniego wójta Andrzeja Strażyńskiego - link. Wydawało mi się, że zmiana władzy w 2010 r. wyeliminuje takie praktyki. Trochę się w tym zakresie poprawiło – przykładem może być nowy plan zagospodarowania dla części Zakrzewa – ale nie do końca.

Jak już niedawno wspominałam, stare centrum Skórzewa cechuje się bezładną zabudową. Andrzej Strażyński nie był zainteresowany porządkowaniem terenów już zagospodarowanych – wolał wyznaczać nowe na gruntach rolnych (Dopiewiec, Lisówki, Dąbrowa czy rejon ul. Batorowskiej w Skórzewie). Taka polityka jest obecnie, jedną z przyczyn zaległości w zakresie infrastruktury komunalnej – brak dróg, odwodnienia czy kanalizacji sanitarnej. Każdy kolejny rok zwłoki powoduje, że stare centra miejscowości będzie coraz trudniej uporządkować, szczególnie w zakresie układów komunikacyjnych. Decyzjami o warunkach zabudowy trudno jest realizować zachowanie ładu przestrzennego - wymaga determinacji i wiedzy. A tego często brakuje projektantom i urzędnikom, którzy idą po najmniejszej linii oporu.

Omawiany przez mnie plan zagospodarowania ulic: Akacjowej i Poznańskiej w Skórzewie w najmniejszym stopniu nie przyczynia się do poprawy ładu przestrzennego, utrwala jedynie istniejący stan rzeczy. I nie ma tu znaczenia planowane poszerzenie ul. Jarzębinowej o 2 m, natomiast pas zieleni 6Z jest jedynie ukłonem dla mieszkańca w/w ulicy. Po północnej stronie ul. Poznańskiej rozrastają się kolejne osiedla mieszkaniowe – rejon ulic: Świt, Tęczowej, Strumykowej i Księżycowej. Teoretycznie istnieje wyjazd na ul. Ogrodową, zagwarantowany w planie uchwalonym w 2001 r. Droga jednak do chwili obecnej nie została wydzielona i jedyny dojazd do w/w ulic możliwy jest ul. Akacjową i Księżycową. Niestety ul. Księżycowa ma raptem 5 m szerokości w liniach rozgraniczających, i w razie jakiejś awarii (wypadku lub podtopienia) mieszkańcy zostają odcięci od świata zewnętrznego. Przypuszczam, że nawet po przedłużeniu ul. Porankowej do ul. Ogrodowej, większość mieszkańców i tak pojedzie ulicami: Księżycową i Akacjową.

Moim zdaniem, jeżeli Gmina zdecydowała się przystąpić do opracowania planu, winien on objąć znacznie większy obszar, np. od ul. Polnej do Stawnej. Pozwoliłoby to na wyznaczenie dodatkowych dróg łącznikowych, np. przedłużenie ul. Tęczowej do ul. Polnej. Można by również poszerzyć odcinek ul. Księżycowej – między ulicami: Porankową i Akacjową.

Przy obecnym zasięgu planu również możliwe jest narzucenie pewnych rozwiązań. Uważam, że przede wszystkim należy przedłużyć ul. Porankową, wzdłuż Skórzynki do ul. Poznańskiej.

Byłby to alternatywny dojazd do osiedla z ul. Poznańskiej – znacznie bezpieczniejszy i odciążający ul. Akacjową i część ul. Księżycowej Zaraz pewnie odezwą się głosy, że byłaby to ingerencja we własność prywatną. Ale po to właśnie jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aby możliwe było godzenie interesu prywatnego i publicznego. Gdyby planowanie zagospodarowania przestrzennego miało uwzględniać wyłącznie interes prywatny, to po co przepisy?. Lepiej dać wolną rękę inwestorom, zgodnie z zasadą „wolność Tomku w swoim domku”.

Podsumowując, uważam że plan dla terenu przy ulicach: Akacjowej i Poznańskiej w obecnej formie nie powinien zostać uchwalony. Należy poszerzyć jego zasięg, uporządkować i rozbudować układ komunikacyjny oraz zmienić przeznaczenie nieruchomości z usług na zabudowę jednorodzinną z usługami.

Trochę dziwi mnie walka z Wójtem i Urzędem w sprawie wycinki drzew za pomocą prokuratury. Lepiej, aby osoby, które wystąpiły do organów ścigania, zainteresowały się sprawą dewastacji stawku i zniszczenia dorodnego drzewostanu w Dąbrówce. Tam z pewnością prokuratura miałaby więcej do działania. Temat ten jednak zapewne będzie wyciszany – zbyt wiele wysoko postawionych osób musiałoby się tłumaczyć ze swoich decyzji.

Z drugiej strony wydaje mi się, że z decyzją na wycinkę drzew przy ulicach: Akacjowej i Poznańskiej w Skórzewie, można było zaczekać do czasu wydania decyzji o warunkach zabudowy lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas skargi byłyby całkowicie bezprzedmiotowe. Zarówno sprawy planowania przestrzennego oraz decyzji na wycinkę drzew prowadzone są przez ten sam referat, którego kierownikiem jest Maciej Łakomy. O ile od pracowników zajmujących się w/w sprawami nie oczekuję racjonalnego i kreatywnego myślenia, to jednak kierownik referatu winien takie sprawy przewidzieć.

Ponieważ temat planu w Skórzewie trochę mi się rozrósł, plan dla Zakrzewa omówię w osobnym artykule.

Obserwatorka I (Pierwsza)