Sukcesy wójta gminy Dopiewo Adriana Napierały po „pół roku wójtowania” (1)

W czerwcowym numerze „Pulsu Gminy” ukazała się informacja wójta Adriana Napierały, podsumowująca pół roku urzędowania - link. Nie wiem, jak odebrali to sprawozdanie mieszkańcy, ale mnie ono nie satysfakcjonuje. Początkowo, moim zamiarem, było podsumowanie tego raportu w jednym poście, okazało się jednak, że byłby zbyt długi. Dlatego dziś jest pierwsza część, dotycząca tylko planowania przestrzennego.

Za jedno z najważniejszych osiągnięć, rozpoczętej kadencji, wójt Adrian Napierała uznał doprowadzenie do uchwalenia 3 planów zagospodarowania oraz rozpoczęcie 3 kolejnych. Niby wszystko w porządku, plany zagospodarowania przestrzennego należy uchwalać, ale diabeł tkwi w szczegółach. Na temat tego, czy samo uchwalenie planu należy uznać za sukces, pisałam tutaj – link.

Na początek omówię plany, które zostały rozpoczęte w czasie kadencji byłej wójt Zofii Dobrowolskiej, a zakończone przez obecnego Wójta.

Z moją opinią na temat planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu działalności gospodarczej w Więckowicach (uchwała nr VI/68/15 z 30.03.2015 r.), można zapoznać się tutaj – link. A dziś dalszy ciąg uwag.

Plan zagospodarowania przestrzennego w Więckowicach  należy do najdziwniejszych, jakie uchwalono w gminie Dopiewo w ostatnich latach. No, może z wyjątkiem osiedla Grafitowego, o którym piszę tutaj - link.

Trzeba przyznać, że inwestor z Więckowic cieszy się niezwykłą przychylnością nie tylko obecnej ekipy rządzącej, ale również włodarzy minionej kadencji. Po analizie dostępnych dokumentów nasuwa się nieodparte wrażenie, że Studium Gminy dla tej części Więckowic przygotowane zostało na specjalne zamówienie. Muszę w tym miejscu nie zgodzić się z „foxem”, który twierdzi, że powierzchnia zabudowy określona w w/w planie zagospodarowania jest większa niż pozwalają na to ustalenia Studium. Studium Gminy Dopiewo z 25 lutego 2013 r. nie narzuca dla tego terenu żadnych wskaźników intensywności zabudowy. Wręcz przeciwnie, zapisy Studium dostosowane zostały do ustaleń zawartych w opracowywanym planie zagospodarowania przestrzennego – „MPZ (tereny zabudowy, dla których istnieje zasadność sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) – parametry przewidzianych inwestycji zgodne z zapisami opracowywanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Tyle, że w czasie uchwalania Studium dla w/w terenu w Więckowicach, nie opracowywano żadnego planu – uchwała o przystąpieniu podjęta została dopiero 29 lipca 2013 r., a więc 5 miesięcy później. Nie ma również zastosowania dla tego terenu zapis w Studium, że „w przypadku zmiany obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszcza się stosowanie zapisów identycznych jak dla terenów M1, M)”. Należy przypomnieć, że dla tego terenu Rada Gminy podjęła w latach 90-tych ub. wieku uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu, jednak nie został on nigdy uchwalony. Uchwała z 29 lipca 2013 r. nie odwołuje się do planu rozpoczętego w latach 90-tych XX wieku i dlatego zapis Studium, mówiący o planach opracowywanych, jest w tym przypadku martwy.

Tak więc, plan zagospodarowania w Więckowicach przy drodze wojewódzkiej nr 307, zgodnie z obowiązującym Studium Gminy, nie powinien zostać w ogóle uchwalony. Opracowaniem mógł zostać objęty jedynie pas terenu, wzdłuż drogi wojewódzkiej o szerokości ok. 120 m, który w Studium Gminy oznaczony jest jako teren zabudowy usługowej (U). Z tym, że maksymalna powierzchnia zabudowy nie powinna przekroczyć 50% terenu, a w planie zwiększono ją do 70%.

Interesujące jest ponadto, zakwalifikowanie w Studium Gminy terenu w Więckowicach jako takiego, dla którego istnieje zasadność sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZ). W Studium wyznaczono 4 tereny o takiej funkcji: w Więckowicach przy drodze 307 (130 ha), w Dąbrówce przy ul. Komornickiej (tereny Nickla – 12 ha), w Dąbrowie przy ul. Leśnej (30 ha) oraz w Lisówkach przy ul. Trzcielińskiej (20 ha). Autor Studium nigdzie nie uzasadnił, dlaczego akurat dla tych 4 obszarów istnieje zasadność sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania. Możemy się tylko domyślać, jakimi kryteriami kierowano się przy tworzeniu takich zapisów w Studium Gminy – niekoniecznie musiały mieć związek z tworzeniem ładu przestrzennego. W moim przekonaniu, zapis taki miałby rację bytu w przypadku terenów, o szczególnych walorach przyrodniczych i krajobrazowych lub przeznaczonych pod budowę infrastruktury o znaczeniu ponad lokalnym (sieci energetycznych, dróg czy linii kolejowych).

Ponadto, wyznaczenie w Studium Gminy terenów oznaczonych jako MPZ przesądza, że w tym przypadku Studium jest dopasowywane do planów zagospodarowania przestrzennego. Moim zdaniem, jest to naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 9 ust. 4 w/w ustawy – „ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych”. W tym przypadku to ustalenia zawarte w opracowywanych planach zagospodarowania, tzn. takich, które jeszcze nie weszły w życie, są wiążące dla Studium Gminy. Przyznam szczerze, że zadziwia mnie karkołomność takiej argumentacji. Pozwala to, na dowolne omijanie ustaleń zawartych w Studium Gminy. Wystarczy podjąć uchwały o przystąpieniu do opracowania planów zagospodarowania przestrzennego, dla dowolnej liczby zaprzyjaźnionych właścicieli gruntów, a następnie zmienić Studium, wprowadzając taki zapis, jaki zastosowano w przypadku terenu w Więckowicach oraz 3 pozostałych.

Jeżeli do tego dodamy smaczki, wymienione przeze mnie w poście z 4 kwietnia br. - link, to mamy prawie pełen obraz planowania przestrzennego w gminie Dopiewo.

Drugi uchwalony w tym roku plan zagospodarowania, dotyczy terenu przy ul. Trzcielińskiej w Dopiewie (uchwała nr VII/76/15 z 27 kwietnia 2015 r.). Tu udało mi się znaleźć tylko jedno naruszenie ustaleń Studium. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w Studium maksymalna powierzchnia zabudowy przemysłowej (P) nie może przekroczyć 50% terenu. Jednak w planie ustalono maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy w wysokości 2,0. Wskaźnik 1,0 oznacza, że w przypadku realizacji budynku parterowego cała działka może zostać zabudowana. Przy wskaźniku 2,0 całą nieruchomość można zabudować budynkiem dwukondygnacyjnym. Zgodnie z planem w przypadku nieruchomości przy ul. Trzcielińskiej w Dopiewie, inwestor może zbudować 90% działki – 10% terenu musi pozostać biologicznie czynne. Tak więc, dopuszczalna norma została przekroczona o 40%.

Kolejny plan zagospodarowania, tym razem dla Gołusek (uchwała nr VIII/90/15 z 25 maja 2015 r.) przewiduje jeszcze większą intensywność zabudowy – 2,5. Zastanawia mnie w tej sytuacji, po co w takim razie wprowadzono zupełnie inne zapisy w Studium Gminy, jeżeli są one systematycznie łamane?

Zastanawia mnie również, jaki był cel umieszczenia w § 8 ust. 1 pkt 3 ppkt g) w/w planu w Gołuskach zapisu, iż „ustala się stosowanie wszystkich form dachów przy zachowaniu ich jednolitej formy na całym obszarze”. Przy takim wymogu, tylko pierwszy inwestor będzie miał prawo wyboru formy dachu – pozostali będą musieli się do niego dostosować. I kto będzie ten wymóg egzekwował? – pracownicy Starostwa Powiatowego przed wydaniem kolejnych pozwoleń, będą musieli sprawdzać, jaki dach posiada pierwszy postawiony obiekt.

Szersza opinia na temat planów zagospodarowania na cele działalności gospodarczej, których procedury zostały rozpoczęte w tej kadencji, dostępna jest tutaj – link.

Podsumowując, nie neguję potrzeby uchwalania kolejnych planów. Pytanie, jakie korzyści uzyska Gmina i jej mieszkańcy z przeznaczenia kolejnych terenów pod działalność gospodarczą? Należy przypomnieć, że dotychczas duża część planów była obciążeniem dla Gminy – tereny deweloperskie, zabudowa indywidualna. Z kolei tereny przeznaczone pod aktywizację w niewielkim stopniu zostały zagospodarowane. Dyżurnymi argumentami za tworzeniem terenów aktywizacji gospodarczej są: pozyskanie dochodów z podatków oraz miejsca pracy dla mieszkańców. Jednak dochody zazwyczaj ograniczają się do podatku od nieruchomości. W 2014 r. dochody od osób prawnych z tytułu podatku od nieruchomości wyniosły co prawda 6,66 mln złotych, ale zaległości to 844 tys. złotych. A miejsca pracy są często iluzorycznym wabikiem. Firmy zazwyczaj poszukują wysokiej klasy specjalistów, natomiast stanowiska nie wymagające wysokich kwalifikacji są słabo opłacane.

Jak na razie nie widać radykalnych działań, mających na celu uporządkowanie terenów już zagospodarowanych, często w sposób chaotyczny. Również brak intensywniejszych działań w kierunku ochrony najwartościowszych gruntów rolnych (plan pod aktywizację gospodarczą w Fiałkowie na gruntach III klasy) oraz terenów cennych przyrodniczo i krajobrazowo. Jedynym rodzynkiem z tego zakresu to uchwała, obejmująca fragment cieku wodnego w Trzcielinie. Natomiast planem zagospodarowania w Konarzewie przy ul. Młyńskiej tereny zielone, objęto niejako przy okazji. Wiele obszarów, które powinny być bezwzględnie chronione, jest zagrożonych przez zabudowę realizowaną na podstawie decyzji administracyjnych. Przez brak planów zagrożone są również tereny mieszkaniowe. Przykładem może być planowana kruszarnia betonu w Palędziu/Dąbrówce - link1 link2. Gdyby obowiązywał tam plan zabraniający realizacji uciążliwych inwestycji, problem w ogóle by nie powstał.

Obserwatorka I (Pierwsza)