Projekt budżetu gminy Dopiewo na 2015 r. (1) – dochody majątkowe

Pomimo zakończonych kilka dni temu wyborów samorządowych i zmiany na stanowisku Wójta Gminy, zawirowań wokół wyników wyborów, spowodowanych skandaliczną ich organizacją przez PKW - samorząd musi funkcjonować dalej. W tej chwili najważniejszym zadaniem nowych władz jest przygotowanie i uchwalenie budżetu Gminy na 2015 r. Właśnie ukazał się projekt budżetu, który będzie analizowany i uchwalany przez nową Radę Gminy. Nie mam zamiaru oceniać, czy nowi/starzy Radni są właściwie przygotowani do tego tematu – pożyjemy, zobaczymy.

Dziś mam zamiar zająć się tylko jedną pozycją w projekcie budżetu na rok 2015, przygotowanym przez wójt Zofię Dobrowolską, mianowicie dochodami majątkowymi, a konkretnie przewidywaną wielkością środków finansowych, pozyskanych ze sprzedaży majątku Gminy. W dziale 700, rozdziale 70005, paragrafie 0770 przewidziano dochody w wysokości 3 mln złotych z tytułu odpłatnego nabycia prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Jak się domyślam, jest to kolejna próba sprzedaży nieruchomości, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w Zakrzewie, Konarzewie oraz Skórzewie. Z uporem godnym lepszej sprawy, mówiąc wprost maniackim, Gmina próbuje po raz kolejny uzyskać dochody z tytułu sprzedaży niechodliwych nieruchomości. Wygląda na to, że w Urzędzie Gminy nie ma osoby, która potrafiłaby racjonalnie i kreatywnie podejść do tematu.

Na temat nieudolnej sprzedaży nieruchomości gminnych pisałam już kilkakrotnie – link1 link2 link3 link4.

Wskazywałam wówczas na błędy i nieudolność urzędników oraz brak aktualnej wiedzy nt. popytu i podaży na nieruchomości niezabudowane. Okazało się, że urzędnicy cały czas żyją boomem budowlanym z 2007 r., w którym ceny wywoławcze w czasie licytacji miały prawie trzykrotne przebicie – Echo Dopiewa marzec 2007 r, str. 8 – link . Jak się okazuje, nadal nic się nie zmieniło w myśleniu urzędników. W 2014 r. ogłoszono 3 kolejne przetargi na sprzedaż działek w rejonie ul. Gajowej w Zakrzewie – z takim samym skutkiem jak wcześniej.

Poniżej informacja jest dla osób nie śledzących tematu na bieżąco. Od kilku lat Gmina usiłuje sprzedać kilka działek przy ul. Kwiatowej w Konarzewie oraz kilkanaście działek w Zakrzewie tj. 2 działki usytuowane przy ul. Gajowej a pozostałe w rejonie tej ulicy. Działki położone w rejonie ul. Gajowej objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla działek w Konarzewie ogłoszono już 5 przetargów – w 2011 r. oferowano 7 działek, w 2014 r. 5 działek.

W Zakrzewie od 2012 r. Gmina usiłuje sprzedać 2 działki przy ul. Gajowej – nr ewid. 119/2 i 119/4 – ogłoszono już 7 przetargów.

Natomiast w Zakrzewie, na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, w 2012 r. oferowano do sprzedaży 19 działek, natomiast ostatnia oferta obejmowała już tylko 11 działek – na sprzedaż tych działek ogłoszono już 8 przetargów.

Do tego doliczyć należy jeszcze działkę nr ewid. 292/54 w Skórzewie, która jak na razie oferowana była do sprzedaży tylko dwukrotnie – najbliższy przetarg odbędzie się 19 grudnia 2014 r.

Ile z w/w nieruchomości sprzedano, a ile wycofano z przetargów? - trudno powiedzieć. Informacji nt. rozstrzygnięć licytacji brak – ostatnia ukazała się 14 listopada 2012 r. Być może pracownik Urzędu, zajmujący się sprzedażą gminnych nieruchomości, jest tak zawalony pracą, że nie ma czasu na przygotowanie komunikatu – może czas na zmiany kadrowe?

Nie wiadomo, jak został rozstrzygnięty przetarg, który odbył się 20 listopada 2014 r? Sądząc jednak po poprzednich wynikach można założyć, że podobnie. Myślę, że w tej sytuacji należy pomyśleć o innej formule, która pozwoli na zagospodarowanie nieruchomości gminnych. Jak na razie zamiast spodziewanych korzyści, Gmina ponosi wyłącznie koszty. Do kosztów związanych z przygotowaniem przetargów (komunikaty i obwieszczenia w mediach, promocja reklamowa, pensja urzędnika itp. – w tym ostatnim przypadku praca urzędnika ogranicza się wyłącznie do wpisywania kolejnej daty przetargu), doliczyć również należy wydatki związane z oszacowaniem wartości nieruchomości. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, przed wystawieniem nieruchomości do sprzedaży, Gmina zobowiązana jest do przygotowania operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości. Operat taki przygotowuje rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami. Z tego co wiem, Urząd Gminy nie zatrudnia na etacie takiego pracownika i dlatego zadanie to musi zostać powierzone podmiotowi zewnętrznemu. Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy (art. 156. ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Może on być wykorzystywany dłużej pod warunkiem, że rzeczoznawca, który przygotował operat, umieści na nim stosowną klauzulę. Przez ile lat można jednak przedłużać ważność operatu? Należy pamiętać, że operaty, przygotowane do pierwszych przetargów mają już ponad 3 lata.

Wydaje mi się, że w tej sytuacji władze Gminy już po drugim, nierozstrzygniętym przetargu powinny zastanowić się nad formą zbycia nieruchomości – zgodnie z art. 39 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oprócz ogłaszania kolejnych przetargów istnieje możliwość zbycia nieruchomości w drodze rokowań. W moim przekonaniu istniało kilka możliwości sprzedaży nieruchomości.

Pierwszą z nich byłoby poszukanie inwestora strategicznego, który zgodziłby się nabyć wszystkie nie sprzedane w drodze przetargu nieruchomości. Wiązałoby się to jednak z koniecznością obniżenia ceny nieruchomości. Na terenie Gminy funkcjonuje kilku deweloperów, którzy być może byliby skłonni nabyć nieruchomości – w nowej Radzie Gminy również znalazła się osoba, zajmująca się działalnością deweloperską. Jednak taki krok z pewnością wiązałby się z koniecznością zmiany planu zagospodarowania w kierunku zabudowy wielorodzinnej – deweloperzy raczej nie byliby zainteresowani realizacją zabudowy jednorodzinnej. To z kolei mogłoby negatywnie wpłynąć na stan Lasów Zakrzewskich – tereny leśne w sąsiedztwie Dąbrówki zostały w znacznym stopniu zdegradowane.

Innym sposobem zachęcenia do nabycia nieruchomości jest uzbrojenie terenu. Dotyczy to szczególnie tych nieruchomości w rejonie ul. Gajowej w Zakrzewie, objętych planem zagospodarowania. Obszar ten jest całkowicie pozbawiony infrastruktury komunalnej, co zniechęca potencjalnych inwestorów. Mimo, iż lokalizacja jest dość atrakcyjna (minusem jest przebiegająca w sąsiedztwie linia energetyczna 400 kV), to brak infrastruktury znacząco obniża wartość nieruchomości. Jednak w obecnej sytuacji, gdy całe połacie gminy Dopiewo wymagają budowy infrastruktury, uzbrajanie terenu potencjalnie przeznaczonego pod zabudowę, byłoby zbędnym obciążeniem budżetu.

Można by również pomyśleć o zmianie sposobu użytkowania terenu. Prawie wszyscy kandydaci na radnych, łącznie z kandydatami na wójta, postulowali rozbudowę bazy sportowo-rekreacyjnej w Gminie. Teren w Zakrzewie z pewnością nadawałby się na takie cele. Jednak zmiana sposobu zagospodarowania musiałaby zostać poprzedzona zmianą planu zagospodarowania przestrzennego – bo Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Dopiewo przewiduje ten teren jako usługi sportu i rekreacji oraz zabudowy mieszkaniowej. Teren zlokalizowany jest w sąsiedztwie drogi wojewódzkiej, w pobliżu znajdują się duże skupiska ludności (Zakrzewo, Dąbrówka, Dąbrowa) i dlatego wydaje mi się, że budowa kompleksu sportowego (oczywiście bez fanaberii typu baseny, termy czy hale widowiskowe), mogłaby być dobrym rozwiązaniem.

Podsumowując uważam, iż przed nowymi władzami gminy Dopiewo stoją duże wyzwania. Poprzedni samorząd nie do końca się sprawdził. Brak było nowych pomysłów, świeżości – jedynym celem było trwanie na stanowiskach – dotyczy do szczególnie pracowników Urzędu Gminy. Uważam, że częściowa wymiana kadr jest jak najbardziej wskazana. Ryzyko utraty miejsca pracy wiele osób obudzi z letargu. Gorzej z kreatywnym podejściem do zadań – tu potrzebne są predyspozycje, których wielu pracowników niestety nie posiada.

Uważam, że w sprawie sprzedaży gminnych nieruchomości należy uważnie się przyglądać, aby za jakiś czas nie okazało się, że Gmina pozbyła się majątku za przysłowiową złotówkę. Na zagospodarowaniu w/w terenów skorzystać powinien nie tylko potencjalny inwestor, ale również budżet Gminy oraz wszyscy mieszkańcy.

Natomiast ogłaszanie, w dotychczasowym trybie, kolejnych przetargów na sprzedaż nieruchomości, może doprowadzić do tego, że gmina Dopiewo znajdzie się w księdze rekordów Guinessa, jako rekordzistka nieudolności władz samorządowych. Właściwe wykorzystanie nie użytkowanych dotychczas terenów, będzie sprawdzianem dla nowych władz, deklarujących jakościową zmianę w pozyskiwaniu inwestorów.

Obserwatorka I (Pierwsza)